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(135) (137)

NO.をクリック下さい、解説がご覧戴けます。

NO. 相談内容 解説者
NO.1351 一部連棟の中古物件は建築的にどうか?
武田 直行
津村 泰夫
NO.1352 準防火地域では、すのこやアクリルを床に使えないのか?
武田 直行
橋本 頼幸
NO.1353 防水工事の後にシックハウスのような感じに・・・
古賀 保彦
NO.1354 止水板で基礎のコンクリートに亀裂が・・・・
藤井 修
関口 啓介
大内 彰
NO.1355 設計図がない状況で、安全、合法的な対応策について
大内 彰
古賀 保彦
NO.1356 土砂災害特別区域 レッドゾーンに指定されている
米村 和夫
関口 啓介
NO.1357 壁面緑化の注意点は?
大内 彰
NO.1358 雨水等の排水先が他人の土地だった!
堀住 勝雄
NO.1359 2×4で壁が土台に乗るがこれでよいのか?
古賀 保彦
武田 直行
大内 彰
NO.1360 yorozu
























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NO. 1351
一部連棟の中古物件は建築的にどうか?
相談概要 [氏名] M. I
[相談内容] 建売住宅の瑕疵
[居住住所] 大阪府柏原市田辺
[職業] 会社員
[年齢]
[構造] 木造(その他)
[引渡し年月日] 西暦 年 月 日
[何階建て] 2
[延べ面積m2]
[延べ面積坪]
[工事請負金額]
[設計監理料]
[様態] 建売り住宅
[施工者] −
[設計図面は何枚もらいましたか?]
[工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか?]
[施工者名]
[販売会社名]
[設計者名]



相談内容
現  象:
中古一戸建てを探しています。
条件が合う物件が見つかりましたが、築15年で二階の一部がくっついている一部連棟です。
連棟の知識がなかったので、自分なりに調べてみましたが、あまり良いことはききません。
心配なのが、隣が建て替えを申し出てきた場合、残された方の建物の強度は落ちないかどうかです。
あと、いずれ売るときに、連棟であることで、売りにくくなったり、安くでないと売れないなどあるのかどうか知りたいです。紹介してくれている不動産の方に聞いてみましたが、大丈夫と思います、という返答です。どちらに相談してよいのか分からず困っています。どうかご教示下さい。よろしくお願いします。


相手の意見:
大丈夫と思います。
連棟を切り離したお客様もいますが、不具合は聞いたことがありません。


相談内容
隣が建て替えを申し出てきた場合、残された方の建物の強度は落ちないかどう
かです。あと、いずれ売るときに、連棟であることで、売りにくくなったり、 安くでないと売れないなどあるのかどうか知りたいです。




yorozuの感想 複数の方に丁寧な回答が得られるのが魅力だと思います。
やはり大きな買い物なので、自分が納得いかないと踏み切れないので、専門家の意見は貴重です。





武田 直行 解説委員の武田と申します。

中古物件の購入には細心の注意が必要です。まず購入を検討している物件の安全性や 合法性についての情報が必要です。
つぎにその情報を分析する能力のあるプロが確認することによって安全性や合法性が
担保されます。もちろんその確認には現地調査も必要になります。まず安全性や合法性は一般にはその物件が建てられるときに確認申請を提出し、中間検査を受け、完了検査済証があることが前提です。築年数から新耐震基準のもとに阪神大震災以降に建てられていますがこれらの情報がないと確認できません。これらの情報と現地とを確認してはじめて、そ の安全性と合法性について判定できます。
ただ単に不動産屋が「大丈夫だと思います」「不具は聞いたことがありません」などは何の根拠もないのです。安全性や合法性が確認できない物件は一般にはそれなりの価値でしか評価されませんので売買のときや増改修のさいには安く買いたたかれたり、工事費用が余分にかかったりすることは覚悟しなければなりません。
この物件がどうしてもお気に入りの場合は、専門家に調査してもらい耐震改修が必要かど
うかや問題点をきっちり確認したうえで判断されることをお勧めします。


津村 泰夫 解説委員の津村です。

 連棟で2階がくっついているというのは珍しいですね。どの程度くっついているのかわ
かりませんが、隣の家が建て替えとなった場合に解体したときに、その2階部分が宙に浮いた格好になるのでしょうか?そうだとしたら問題ですね。一般的に通常の連棟住宅の場合は、隣が建て替えで解体する場合には、境の壁や柱は残すのが通常ですから、面積当たりの壁率や柱率は高くなりますので、弱くなるということはないと考えています。極端に間口が狭いとかは別ですが、また隣の建物が無くなったことにより風圧を受けやすくなっ たりする場合はあります。2階の一部というのは見てみないとわかりませんね。
 不動産評価上で連棟型が一戸建てに比べて何ポイントか評価が下がるのは事実ですが、 売れる売れないという評価ではありません。
 中古住宅を手に入れる際に注意することはまず、建築確認申請書や完成検査証があるか
どうかです。車で言えば車検証のようなものですから大切なものです。必ず原本(副本) が存在するか確かめてください。あと、耐震上問題がないか、断熱材がきちんと入っているか、シロアリなどの腐朽がないか、不等沈下はないかなど多くの項目があります。
 武田解説委員も述べられているように、不動産屋の口だけの「大丈夫」は根拠がありません。












畔上 廣司
二階の一部がくっついた連棟は大変珍しいですね。建物の形状デザインも気になります。
 両委員の解説にありますように、中古住宅を手に入れる際は、その土地・建物の確実な「履歴チェック」が肝要です。築15年ともなれば、平成12年の建築基準法改正に伴う耐震性能を具備しているか気になるところです。壁を共有している連棟住宅では、耐震補強をおこなう場合は隣りの承諾や同意を得なければなりません。連棟界壁部の断熱性や遮音性の チェック確認は直ぐには困難です。建物を切り離して単独で建てたり、将来的に売買する場合も負担割合や権利関係の問題発生なども考えられます。いくら条件が合う物件とは言え、不動産屋さんの「 大丈夫と思います」に、根拠がないことは明らかでしょう。




荻原 幸雄
大きな問題は2階の一部の壁を共有している点にあります。
1階が繋がっていないとなると、切り離した時点で、構造に問題がないか判断する必要があります。(建築士のプロでないとできないと考えます)また、敷地境界がその壁の中心を通っている筈なので、自分が解体する場合や隣が解体する場合に同意が必要になりますが、この壁が構造的壁ならば撤去に同意が困難になる可能性があります。その壁を撤去すると相手の敷地内に壁増設することになり、同意とその隣の部屋が狭くなることの同意をとることになりでしょう。
同意だけでなく、金銭の支払いが必要になることも考えられます。シロアリに一部がやられて構造的に危険だとした場合はこの同意を取るという困難な道があるおとになります。
購入する前には隣の住人にこの同意がもらえるか不動産業者に確認しましょう。
できなければあきらめた方が賢明だと考えます。



相談者お礼状 とても丁寧な対応、アドバイスありがとうございました。感謝しております。
その後ですが、結局購入は見送りました。まだ今も買い手はないようです。
本気で購入を考えていましたので、物件の隣とお向かいの方々にも話を聞きました。連棟を購入されるくらいなので、あまり家に関して心配されているようなことはないように感じました。
そこで、元々その辺りを連棟で建築した業者に問い合わせしたところ、やはり切り離して耐え得る構造ではないとはっきり聞きましたので、私の心配していることがクリアにならなかったため購入はしませんでした。

不動産の方にとても購入の返事を迫られていたので、メールで返事をしましたが、返信もありません。本来電話で返事をすべきではありましたが、電話で一度迷っていること等を具体的に相談したところ、2時間もしつこく説得が続いて嫌な思いをしたので、メールで返事することにしました。
不動産の対応にも正直不誠実さを感じています。

結果、よかったと思います。
いろいろと親身な対応ありがとうございました。武田様、津村様、畔上様、おぎわら様にもよろしくお伝えください。
ありがとうございました。




その後・・・




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NO. 1352
準防火地域では、すのこやアクリルを床に使えないのか?
相談概要 [氏名] A.M
[相談建物予定地] 大阪府大阪市住吉区
[職業] 会社員
[年齢] 35
[男性] on
[構造] 木造(2X4工法)
[引渡し年月日] 西暦 2014年8月31日
[何階建て] 2
[延べ面積m2]
[延べ面積坪] 32
[工事請負金額] 1800
[設計監理料] 0
[様態] 建築条件付建売住宅(売建住宅)
[施工者] 地場中小ハウスメーカー;地域的な中小産業
[設計者を選んだのは] 自分では選んでいない。
[施工者名] S.O建設
[販売会社名]
[設計者名]



相談内容
現  象:


相手の意見:


相談内容
契約した土地は北向きで、東西は同じく分譲戸建て(2階
建て)が立ち、南側は3m弱が空いて、2階建て集合住宅が建っていますが、日中に多く過ごす1階の南側のリビングに、光が差し込む工夫をしたいと考えています。

そこで、雑誌等で紹介されていた、すのこ床や格子床、アクリル床を日当たりが期待できる2階の床部分に取り入れたいと建築業者に相談しましたが、2×4では1階に開口を支えるための壁や梁が必要になったり、準防火地域では、すのこやアクリルを床として使用する場合、準防火基準をクリアできないと言われました。

これについて、建築業者が言っていることは正しいのでしょうか?また天窓も確認申請が通るかグレーであると言われています。中庭を作るほど敷地に余裕もないので、小さいながらも吹き抜けを設ける予定ですが、他に光を取り入れる工夫は何かないものでしょうか?ご教授頂きますようよろしくお願いいたします。





yorozuの感想 丁寧に、また複数の専門家の方からの回答がされているので、非常に参考になります。
初めての家づくりに際し、わからないことが多い中、同じような悩みを抱えた質問もあり、役立っています。




武田 直行 解説委員の武田と申します。

準防火地域で木造2階建ての場合、3階建と異なり床の耐火性能は求められていない
ので外壁及び軒裏を防火構造とする必要はありますが床に関しては制限がありません。


設計担当者に確認してください。

「建築条件付き」の場合「自由設計」を謳い、あたかもゼロから設計するかのような印象を消費者に与える場合がみられますが実際はそうではないことに注意が必要です。

本来の自由設計なら構造はフリーで消費者のニーズと諸条件を検討してもっとも適切な構造を設計者が選択するので最初から2×4構造と決められないのです。このケースの場合は当初から簡易設計されたプランがあり、その中から選択する場合か変更できても素材の一部に限ることが前提となっています。工事金額も1800万円と決められているのはそういう過程を踏んでいるからです。この既定路線から外れると待ってましたとばかりにオプション扱いとなりどんどん工事金額が加算されていく仕組みです。

工事に入るには建築確認申請書が必要です。そのためには家のプランが確定し、床面
積も決まっていなければなりません。確認通知が下りてからの大幅な変更は困難です。


マイホームも想定外の事情で将来売却することもあり得ますがきちんと確認申請をして副本(建築確認通知書)を保管しておくこと、中間・完了検査もきちんと受けて検査済証を保管していない建物はその価値は大幅に下がることを覚悟しておかねばなりません。

 私も数年前に住吉区に隣接する阿倍野区の準防火地域で小住宅を設計した経験があります。屋根に大きめのトップライト(開閉式)を設け2階床にトップライトからの採 光や通風を採ることをもくろみました。2階床に開口を採り下階に光が届く工夫をしま した。このときの建物の構造は木造軸組み工法を採用しました。2×4工法ではそのメリットを最大限に生かせないかもしれませんね。

マイホームを建てることは庶民にとっては一生に一度あるかないかの大事業です。それに家族と共に長年過ごす大切な器です。自分や家族のニーズに合う器を慎重にこしらえる必要があると思います。

もしご都合がつけば今月は大阪相談会が開催されますので、契約書等資料をお持ちに
なって来て頂ければもっと詳細にアドバイスできると思います。



橋本 頼幸 大阪の解説委員の橋本です。

耐火性能の考え方や法規制については武田委員の言われたとおりです。
2階建ての木造であれば、準防火地域であっても床に制限は無いはずです。3階建てはあります。
また、天窓についても、木造2階建ての場合、網入りガラスであれば使用が認められます。追求して

木造住宅の場合は2階建てと3階建てでかなり規制が変わります。AMさんの計画が2階建てであればご相談の内容は実現できるかと思います。あとは2x4なので構造的な制限が出てくることが考えられますが、それはプランを見てみないと何ともいえませんので、この回答では控えさせてもらいます。

光を部屋に取り込む方法としては、天井付近高くに窓をとったり、吐き出しの窓を多用する(窓のせいを高くする)などによって部屋の奥深くまで光を取り込むこともできるようになります。その際、直射日光があまり入らないようにすることも考慮しておかれた方がいいです。直射日光は不快な光になることが多く直射日光を含まない日中の光(昼光)が部屋の中に入るように工夫すればよいと思います。

そのあたりは、設計を担当している人によく相談していただければと思います。












畔上 廣司
解説にありますように、準防火地域で求められる木造住宅の耐火性能の考え方では2階建てと3階建ての法規制は違います。狭小敷地の建物では、日中の1階部分に光を部屋の奥まで採り入れる方法に苦労します。通常、トップライトからの採光を考慮したりしますが、天井付近に高窓を設けて反射光を採り込むライトシェルフの手法を考えてみては如何でしょうか。2×4構造の条件もありますが、設計担当者によく相談してみましょう。


荻原 幸雄
ビルダーやハウスメーカーは規格品を取り付けるだけのノウハウしかありません。
ですので、オーダーで製作することは苦手なのです。
ですので、「難しいです。」「高くなりますよ」「工期が延びますよ」など言って簡単な規格の範囲に誘導しようとするのです。

今回の誘導は「法的な問題」を持ち出しているのが、少し、悪質ですね。

お考えの方法は何ら問題なくできますが、2×4はパネルで床も作るので、苦手な分野になると思います。

いろいろな工夫はやはり建築設計事務所の建築家に依頼するほうが、ベストだと思います。




相談者お礼状


その後・・・




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NO. 1353
防水工事の後にシックハウスのような感じに・・・
相談概要 [氏名] Y.K
[相談内容] リフォームの瑕疵
[居住住所] 東京都足立区
[職業] 自営業
[年齢] 45
[男性] on
[構造] 鉄骨造(ラーメン構造)
[引渡し年月日] 西暦  月  日
[何階建て] 3
[延べ面積m2] 25
[延べ面積坪]
[工事請負金額]
[設計監理料]
[様態] 賃貸マンション
[施工者] 大工(工務店)
[設計図面は何枚もらいましたか?]
[工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか?]
[施工者名]
[販売会社名]
[設計者名]



相談内容
現  象:
2009年に、屋上の防水工事が行われ、そのすぐ下の部屋に住む私は、工事中から、異様な臭いと喉の痛みを感じるようになりました。

症状はどんどんひどくなっていきましたが、大家さんは何の手も打ってくれませんでしたので、困り果て、部屋の天井や壁に、大きなごみ収集袋を貼りつけていきました。

全面を覆った後、ようやく窓を閉めて部屋に居ることができるようになり、体調不良は無くなりました。

事情があって、引っ越しもままなりませんでしたので、そのまま現在まで来てしまいましたが、今年2月に入った頃から、再び、異様な臭いと喉の痛みを感じるようになり、今回は、体調不良の原因を知りたいと思っております。


相手の意見:
「苦しいというのは、気のせいではないか。」と言っています。

相談内容
防水工事の前には何の問題もありませんでしたので、いわゆるシックハウスのように、壁紙などから、有害物質が発散されているわけではなく、どうも、風向きによって、内壁から室内に吹き込む空気に、有害物質が含まれているようです。

(保健所や建築設計士によりますと、屋上のクラックを修理せずに防水工事を施した場合には、このようなことも起こるのだそうです)

したがいまして、無風の日などは大して苦しくないのですが、強風の日は、酷い目にあいます。

保健所は、簡易検査なら行えるということでしたが、
それは、
・30分間、空気を採取
・検知管で、ホルムアルデヒドとトルエンがあるかどうか、その場でわかる
というものでした。

ここからが、お尋ねしたい事なのですが・・・

(1)
簡易検査用の検知管による検査は、どの程度信用できるものでしょうか?

(2)
我が家の場合は、「簡易検査では、有害物質を検知しにくいのではないか」と思っています。

それは、我が家の有害物質が、室内へ吹き込む風に含まれているという特殊な事情があるためです。

例えば、検査日が
・無風だった場合
・室内の空気が、内壁に向かって吹き出そうとしている場合
 (風向きによって、このようになる場合もあります。
 このような時には、室内に貼ったビニールが、壁にぴったり貼りつきます。)

このような日には、たった30分間、空気採取をしても、有害物質は検知できないだろうと思うのです。
(検査は、数日前までに予約が必要で、天気は予測できませんし、「風の強い日に来てください」等という希望は聞けないそうです)

通常の空気検査は、捕集管を24時間置いておくと聞いています。
24時間あれば、室内に空気が吹き込む時間もあると思いますので、その方がいいのではないかと思うのですが、どのようなものでしょうか?

(3)
通常の空気検査では、6〜7種類の有害物質を検出できると聞きましたが、保健所では、「防水工事が原因である場合、ホルムアルデヒドとトルエンが検出されなかったら、その他の有害物質が、空気に含まれている可能性はないので、この2つに関する検査で充分。」と言っています。

本当でしょうか?

(4)
気管支の痛みなどを起こしている原因物質を特定したいのですが、我が家の場合、どのような検査方法が良いでしょうか?
(検査料はあまり高額だと困るのですが・・・)

ご回答いただけますと幸いです。
よろしくお願いします。




yorozuの感想 あの・・・私のような案件では、どのような写真
をお送りしたらいいのでしょうか?





古賀 保彦 解説委員の古賀です。

以前に同様の相談がありましたので、相談番号1258の解説をご覧になってみてください。

空気中の化学物質は、施工時の建材や接着系の材料に含まれているものの他にも、家具等の構成剤や化粧品にも含まれている場合がありますし、また、風で状況が変わるのでしたら、周辺の工場等の影響がないかどうかもお調べになられた方がよいのではと思います。

検査については、費用の問題があるのでしたら、まずは現在相談されている保健所にご依頼なさって、もし風の状況によって検出されない場合は、民間の検査機関に相談・依頼するなど(検査キットを入手して試験してもらう方法もあります)、順を追って調べていかないと中々原因が特定できないのではと思います。また、有害物質が存在する場合でも人によってその濃度の影響も異なってくると思いますので、採取結果の判断は建築士では難しく、医療機関への相談も必要になってくるかもしれません。

当方、眼が弱いのか、電車の中で急に眼がチカチカして涙が止まらないことがあるのですが、どなたかの整髪料の揮発成分が影響しているようで、場所を移動すると収まったりします。お住いの場合は、そうもいきませんから、早く原因が分かるといいですね。頑張ってください。















畔上 廣司
5年間住まいの後に、再び体調不良になりその原因を知りたいとのこと。
古賀解説委員もお話のとおり、先ず保健所に相談のうえ簡易検査をお勧めします。
民間の検査機関に依頼することも一考ですが、特に風に含まれた有害物質が存在するような場合、それぞれの人によってその濃度の影響が異なることも考えられ、建築士の判断では難しいと思います。
住まいは気持ちよく住みたいもの、医療機関への相談も必要かもしれません。



荻原 幸雄
5年間は大丈夫だったが、また、最近、発症しだした。ということだと
当時の防水の物質で化学物質過敏症になり、当時はおさまったが、他の場所(工事現場とか工場とかからの流入で再度、発症するようになったことも考えられます。

5年間は発症していないところをみると、防水よりも「他からの要因」を探さないといけないかもしれませんね。

簡易検査は文字通り簡易なので、でれば、判断できますが、当然、出ないこともあります。
その場合は第三者の精密検査を自腹でやる方法しかありません。ただし、先ほど説明したように、「他からの要因」が特定できたら、公害の可能性もあるので、行政に通知し対処もしてくれると思いますが、特定できないと難しいですね。自腹の検査で、もし出ても原因を特定するには、屋上での検査は欠かせません。

現地を第三者の建築士に調査依頼するか、よろず相談では毎月、相談会を開催しているので、そこに、相談に来られるのも方法です。



相談者お礼状


その後・・・




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NO. 1354
止水板で基礎のコンクリートに亀裂が・・・・
相談概要 [氏名] K.S
[相談内容] 注文住宅の瑕疵
[居住住所] 半田市
[職業] 会社員
[年齢] 33
[男性] on
[構造] 木造(在来工法)
[引渡し年月日] 西暦 2014年5月 日
[何階建て] 1
[延べ面積m2]
[延べ面積坪] 50
[工事請負金額] 5500
[設計監理料] 300
[様態] 注文建築
[施工者] 地場中小ハウスメーカー;地域的な中小産業
[設計図面は何枚もらいましたか?] 65
[工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか?] 15
[施工者名] (有)DWホーム
[販売会社名]
[設計者名] 一級建築士



相談内容
現  象:
1、立ち上がり基礎部のコンクリートに亀裂が入っている。亀裂は立ち上が
り基礎の屋外側(屋内側は未確認です)で、ベタ基礎の打ち継ぎ面から上へ約5cmの
幅で水平方向に割れています。とりわけ南面の基礎が一番ひどく、基礎約16Mの長
さのうち14M程に割れがみられます。そのほかの面にも合計8M程の割れが見られます。


基礎の幅は120mmで鉄筋はシングルです。打ち継ぎ面には止水板(水膨張ゴム)を施
工。使用した止水板の仕様は不明です。割れた部分を図ると止水板のコンクリートか
ぶり厚は3〜4cm程でした。立ち上がり基礎のコンクリは24N/mm2を使用し12月に打設
しています。設計強度は21N/mm2となっています。いつ割れが起きたのかは不明で、
私が発見したのは4月3日です。足場が撤去されたので気づきました。

2、止水板(水膨張ゴム)の蛇行、浮き上がりが見られる。
立ち上がり基礎部の割れから止水板が見えるのですが、場所によっては止水板が
浮き上がり、立ち上がりの基礎を施工した時のコンクリートが止水板と打ち継ぎ面の
間に入ってしまっています。おそらく、止水板の固定方法に何かしらの問題があり浮
き上がってしまったのではないかと考えています。これでは止水板の意味がないよう
に思うのですがいかかでしょうか。



基礎に亀裂がある。







相手の意見:
施工業者、建築士ともに止水板に原因があるのではないかと言って
います。
施工業者が設計し販売する家では止水板の使用はしていないようで、今回で2回目の施工になるそうです。
ですので、施工業者は止水板を入れる仕様にした建築士の設計ミスだと主張しています。ちなみに1回目の施工はその建築士自身のご自宅を新築した時に施工したそうです。そちらの物件では何らトラブルは起きていないそうです。

建築士は止水板を入れる仕様にはしたが、施工方法など(止水板の選定や止水板のコンクリートかぶり厚等)は施工業者の裁量に任せ詳細な指示は出していないそうです。また、施工業者からの相談もなかったそうです。

私の見解ですが、止水板の固定が不十分なため、浮き上がりや蛇行が起こりそれが何らかの悪さをしたのではないかと考えています。また、コンクリート強度の発現と止水板(水膨張ゴム)の膨張の関係も気になっています。コンクリートに十分な強度が出ていれば止水板の膨張でコンクリートがあれ程まで割れることはないように思うのですが、いかが思いますでしょうか。

相談内容
まず、考えられる原因と、適切な調査方法を教えていただきたいです。
次に、最善な補修方法のアドバイスをいただきたいです。
また、いつからコンクリ−トが割れていたのかが不明なのですが、雨が浸入した形跡がありました。ですので、雨水の侵入や大気の曝露によるコンクリート」や鉄筋への影響度合いも気になりますので、ご意見を頂けたらと思います。

ぜひともよろしくお願い申し上げます。




yorozuの感想 トラブルを抱え藁にもすがりたいような気持でネット検索していたらこちらのサイトにたどり着きました。
アドバイスを頂けた方は本当に心強く思われたのではないかと思います。
このような活動をされている方々心より感謝いたします。





藤井 修 名古屋の藤井です。
基礎の立ち上がりコンクリートの厚みが12cmでシングル配筋、ひび割れが16mの長さの内14mあるという事ですね。
打継ぎに水膨張ゴムの止水を施工したということは止水板位置での被り厚が取れていないと思われ、そこに亀裂が生じたと推測されます。
写真を拝見すると、まさしく止水板の位置ですね。
コンクリート強度自体は多分確保されていると思いますが、この状態ですと地震時に強度が保てません。
立ち上がりコンクリートを撤去して打ち直すか、コンクリートと一体になるように外側にコンクリートを増打ちして下さい。
また亀裂の深さが浅い場合はカッターで溝を切りシーリングにて止水すれば良いでしょう。



関口 啓介 関口と申します。
まず、文字だけでは現象を正確に把握することができないため推測になります。そのため具体的な補修方法は示すことは困難といえます。
恐らくK・Sさんがご指摘のように止水板がなんらか影響を及ぼしていることでしょう。
しかし、どのような止水板が、どのように施工されたのかがわかりません。
1.まずは非破壊検査で被り厚がとれているのか、強度が発現しているのかを確認することをお勧めします。
2.そこで上記が確保されていなければ一部を破壊して止水板の施工状況を確認することをお勧めします。
3.止水板の取り付け施工に問題があるのか、そもそも設計条件に無理があるのか確認します。
4.現象の原因を特定したうえで、設計者と施工者と対策をお話合い頂くとよいでしょう。
5.そこで藤井解説員が示しているような具体的な補修方法が検討されます。

最近では立上り基礎120o幅は少なくなっているように感じます。
シングル配筋でも縦筋と横筋があり、さらに止水板が取り付けられているとなると、どちらかに偏った場合には被り厚の確保はかなり難しくなります。さらに止水板が傾いたり浮きあがったりした場合には被り厚の確保はほぼ困難といえるでしょう。ただしこれらはあくまでも憶測でしかありませんので、原因を突き止めてから補修を行ってください。
そうしなければ責任の範囲も明確になりませんので。

設計者・施工者が真摯にこの問題に向きあい、よりよい解決につながることを願っており
ます。



関口と申します。
写真拝見しました。
シュミットハンマーは平滑部でしか検査できませんので、今回問題となっている部位の強度が担保できるものではありません。
超音波試験でクラックの深さ、圧縮強度を測定されることをお勧めします。
第三者のコンクリート診断士に依頼されるとよいでしょう。
写真でみる限りでは、基礎は打ち継部で断裂しているようにみえます。クラックというより断裂損傷しているようにみえるので、この状況でなにをもって大丈夫だといえるのか、上記検査結果をもとに一体性及び安全性についての検討とその報告を、設計・監理者、施工者に求められるとよいでしょう。
対策についてはその後ということになります。

大内 彰 解説員の大内です。

どのような割れなのか不明なので、解説も的を得ないかもしれません。
一般的な木造住宅の幅の薄いコンクリートの立ち上がりでしかもシングル配筋の場合は膨張系の止水板を使うのは好ましくないと考えます。コンクリートの割れの原因は
やはり止水板の影響による可能性が高いと思いますが、実際にコンクリートをはつって原因を確認すべきです。そのうえでコンクリートを増し打ちしたりするなど何らかの方法で補強すべきです。立ち上がり部分とベース部分のコンクリートの打継面が剥離していたり異物が混入するなど一体化していないと本来の耐力を発揮できません。
ましてや今回の場合は割れの範囲も大きいので立ち上がり部分とベース部分の一体化は期待できない状態になっているので本来の耐力が発揮できない状況になっていると推測されます。かなり大がかりな補強が必要になると思われます。施工者、設計者にコンクリートの一体性および安全性について検討して貰い、対策など提示して頂いたら如何でしょうか。もし、構造的な補強が不要であるということであれば、それを証明するものを提出してもらい確認すべきだと思います。



写真を見ました。明らかに止水材の膨張によるコンクリートの剥離ですね。
鉄筋がさびて 膨張し、コンクリートの表面を剥離させる爆裂と同様の現象です。コンクリートが剥離しているところは止水材がコンクリート表面に近いようなので膨張による影響は表面に集中していると思われます。逆にクラックだけのところは止水材が奥に位置していているために剥離しなかったと推測できます。
対策としては外周部にコンクリートを増し打ち(もちろん配筋する)して補強すればよいと思います。重量増については許容範囲に収まると思いますが、再計算してもらってください。モルタルでの補修など表面だけの補修ではダメです。ただ、この方法は美観を損なうことにもなると思いますので他の工法(SRF工法など)も検討されたらいいと思います。補強方法を施工者や原設計者がいい方法を提案できるかどうか不明なので、ご自分で信頼できる設計者に依頼して進めたらいいと思います。もちろん、そのための費用は施工者または設計者(責任の所在が不明確なので両者を記載しました)に負担してもらうべきです。







畔上 廣司
建設敷地は少し掘削すると水が湧き出るような地下水位の高い低地帯でしょうか。
ひび割れは布基礎立ち上がりの屋外側にベタ基礎の打ち継ぎ面から上へ約5cmの幅で水平方向に割れ、南面の基礎長さ約16Mのうち14M、他の面にも割れが目立つということですが、横に長いひび割れの確かな状態が分かる写真がないため判断が難しいところですね。

 コンクリート強度は温度補正され問題ないようですが、コンクリート面の肌色の変化が気になりますし、コンクリート打設時に多くのレイタンス不純物などが浮いた状態で工事を行なっていた場合、コンクリート打ち継ぎの脆弱な部分へのひび割れも考えられます。また、ベタ基礎立上りコンクリート幅12cmに止水板を入れる場合、縦筋や横筋の配筋が干渉してどうしても鉄筋の被り厚さの品質確保が難しい工事施工になります。ベタ基礎立ち上がりの割れから止水板が見え、蛇行や浮き上がり固定方法にまで疑問が及ぶ相当酷いコンクリート状態のように感じます。
 補修方法等の具体策をはっきり示すためにはコンクリートひび割れ、止水板の状況等の判断可能な写真などが必要です。藤井、関口委員の解説のとおり、ひび割れの幅や長さ深さの程度、構造上問題と考えられる貫通等の現象に応じた修補・補強方法は数多くありますので、設計者・施工者に確り不安を伝え対処対応して頂きましょう。



現状は、砂と水分が多く軟弱な地盤に60本あまりの杭を打っていることに加えて、明らかに止水材の膨張によるコンクリートの亀裂、断裂、爆裂、剥離、剥落などと表現せざるを得ない厳しい状態です。ここまで酷いベタ基礎工事は稀というほかありません。強度測定の信用性が希薄であり、コンクリート診断士に依頼する必要性もあります。対策は、再計算したうえで鉄筋を配筋し、コンクリート増し打ちする対策が考えられます。その他、耐震補強工事で多用されている包帯で被覆補強するSRF工法などの方法を選定することが可能でしょう。施工者・設計者に補強工事の費用等について担保して頂いたうえ、ご自分で信頼できる設計者に依頼して進めては如何でしょうか。ご家族にとって安全安心の住まいであることが大切です。
荻原 幸雄
通常、木造の基礎に止水版はいれません。
その理由は
1)かぶり確保が困難なこと。
2)地下水などの水圧がないこと。
からです。

問題は
1)設計者は何故、止水版をいれる設計をしたのか?根拠は何か?
2)施工者は設計ミスというが、そのことを設計者に伝えたのか?設計者が聞かない場合は建築主に事前に確認しなかったのか?

外部面をはつり取り、欠陥部位もどうようとしてかぶりを確保するか、再度、全てを作り直すか、の判断が必要です。



通常、木造のシングル配筋基礎で止水版を入れることは考え難い工法です。
その理由は
1)止水版の厚みがコンクリートの被り確保が困難にする。(これをするならばダブル配筋に
すれば確保可能です。)
2)打ち継ぎ部に地下など水圧がかかる部位がないので必要性がない。(地下室などの場合は必ず必要になります。)

疑問は
1)設計者は何故、止水版を入れたのか?理解できません。打ち継ぎから水の侵入があることを経験したことがあるのかもしれませんが、通常、コンクリートを入念に打設すれば、コンクリート同士が一体化するものです。一体化しない理由はバイブレーションを入念にしない。型枠の底に埃、
ゴミなどの清掃が不十分、打設前に水の散布をしなかった。などが考えられます。
2)何故、基礎工事後に対処しなかったのか?(ここまで対策を講じなかったのか?)
3)施工者は設計ミスと言うが、何故、施工前に設計者に指摘しなかったのか?したのに施工者の指摘を排除したのか?その場合は建築主に最終確認すべきではなかったか?
4)設計者(工事監理者)はこれを何故、放置したのか?監理をしたのか?していないのではないか?コンクリート打設前の生コンクリート試験に立ち会ったのか?内容は確認したのか?疑念があります。

施工会社の施工管理と設計者の工事監理の2段階が破られたことが今回の事態を生みだした原因ですね。責任は両者にあると思われます。

対策
1)建物をジャッキアップする。(この工法は可能ですが、施工者能力がないと困難だと思われます。)立ち上り基礎を解体し、再度、コンクリート打設する。

2)大内解説委員の説明の通り、外部にコンクリートを打設する。この場合は止水版までははつり取り表面を目荒らしし、鉄筋をケミカルアンカー若しくは既存の鉄筋に10d溶接して一体化させる。この場合は杭の検討が必要になる。この場合は建物外壁よりも外部に膨れるのでデザイインとしての問題はありますね。
3)大内解説委員の説明の通り、SRF工法などがありますが、上記よりも表面が膨らまないことが特徴でしょうか。この工法の前に止水版あたりの問題のコンクリートは撤去し、新しいコンクリートで打設することになりますが、少し、出っ張っッて打ちます。最後にその出っ張りを撤去します。そして、この上で施工します。仕上げも必要になります。
4)止水版あたりの立ち上り基礎の問題のコンクリートの撤去し、その下の底版のコンクリートもはつり取り、入念に目荒らしし、次に新しいコンクリートで打設することになりますが、少し、出っ張っッて打ちます。最後にその出っ張りを撤去します。そして、仕上げのモルタルなどを施します。

上記4)が簡単ですが、実はこれをする場合は施工管理と工事監理がきちんとされていることが前提です。品質のレベルが高いことが前提だからです。鉄筋の検査、コンクリートの検査がきちんとされていることならば、可能ですが、ここまでの基礎を放置する両者でしたら、
これが処理されるか疑念です。

第三者の建築士を介入させ対応の確認をしてもらったほうがよい状況だと思われます。

相談者お礼状 たくさんの先生方にご回答を頂き誠にありがとうございます。
先生方のアドバイスをもとに再度状況の確認 を行い、すこしでも現状を打開できるように頑張りたいと思います。
写真は前回の時に送付させていただいたので すが、届いていないようでして、申し訳ございませんでした。
本メールにも添付させていただきますので、もしお時間が許すようでしたご確認ください。よろしくお願い致します。


その後の状況ですがほぼ進展がなく、まだ何も決まっていない状態であります。
少しばかりですがわかったこともありまし た。
まず、止水材の詳細が判明致しました。
アデカというメーカーの「アデカウルトラシールMC-2010M」という製品 で、コンクリートの被り厚が100mm以上も必要な製品でした。
その時の施工方法は、打ち継ぎ面を水洗いし、ボンドで止水材を接着したそうです。

あと前回の時に、立ち上がり基礎のコンクリートは24N/mm2と書きました が27N/mm2の間違いでした。

また、工務店の手配でシュミットテストハンマーを5か所実施しました。
結果としましては、設計強度を上回る数値が出ていたのですが、テストを実施した会社とコンクリートの納入会社が同じで、
率直に言わせてもらいますと素直に信じることができません。
その計算式は材料学会のものを採用していました。
私が東京都式で計算し直してみますと5か所のうち4カ所は設計強度を下回る数値がでました。
しかしながら、このテストの結果をもってコンクリートの強度に問題はないと工務店は断言しています。

なお、ベース部に近い立ち上がり部付近はハンマーで軽く叩いただけで簡単にベース部から剥離してしまい、打継面の一体化がまったく出来ていないように思われます。
また、床下にも潜り確認してきましたが、内側に割れは出ていませんでした。
鉄筋のおかげで助かったのかもしれません。

工事はすでに8〜9割が終わっていまして、あとは設備機器の取り付けや外構工 事を残すだけとなっております。
基礎を一からやり直すといったことはとても困難な状況にあります。
打ち増す方法もあると思いますが、砂と水分が多い軟弱な地盤であったため、補強で60本あまりの杭を打っております。
それですので、打ち増した場合にはその重量増による影響も心配されるところであります。

私たち家族皆が新居の完成を今か今かと待ちわびていただけに、ショックがとても大きく不安な毎日を過ごしております。
困難な状況にはありますが、愛娘達の元気さだけは相変わらず健在であり、それが唯一の救いでもあります。
アドバイスを頂き誠にありがとうございました。

その後・・・




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NO. 1355
設計図がない状況で、安全、合法的な対応策について
相談概要 [氏名] T.K
[相談建物予定地] 東京都足立区
[職業]
[年齢]
[構造] 混構造
[引渡し年月日] 西暦 年 月 日
[何階建て]
[延べ面積m2]
[延べ面積坪]
[工事請負金額]
[設計監理料]
[様態] −
[施工者] −
[設計者を選んだのは] −
[施工者名]
[販売会社名]
[設計者名]



相談内容
現  象:


相手の意見:


相談内容
競売で落札した物件(1階重量鉄骨、2階木造。37年の中古一戸建て、元は1階工場、2階住居です。現在、全て住居にリフォームするつもり)ですが、設計図がないので、下水道の配管(ガス配管)を探す方法を教えて下さるようお願いします。

或いは、設計図がない状況で、地面の下の配管(下水道、ガス配管)が破損する恐れかあるかどうかを確認する方法をお教え頂きたいです。

先週、1級建築士の方と設計図ないの件について相談しました。

相手方は、「区役所でも図面を保管することがあるが、元所有者は図面の保管義務がある」と言いました。

しかし、元所有者は、3年前になくなりました。これが何故この物件が競売物件になった理由(債権銀行は、借金を回収するために、競売で販売して、落札金で債務回収しました)です。

前に、この物件を落札して、購入しました。
現在、修繕・リフォームするために、設計図が必要ですが、設計図がない状況で、安全、合法的な対応策について、教えて頂きたいです。

1、地面下配管の状況(破損)
2、耐震のための鉄骨の溶接状況についての確認方法
3、鉄骨配置の設計図がないので、新しい図面を作ることができますか?




yorozuの感想 少し過去のQ&Aをみました。良心的なHPと思います。




大内 彰 解説員の大内です。

ご質問に沿ってお答えします。

1.地中部の配管が破損しているかどうかはそれぞれ専門業者に問い合わせればその方法を教えてくれると思われます。今後破損するかどうかは誰も確証を持って答えることはできないと思います。地盤状況なども関係するのでもともと複雑なので、資料が無いと根拠にするものがないと思われるからです。

2.耐震補強をお考えのようですが、そのためにはおっしゃるように溶接部の確認は有用ですが、その部分の溶接を程度の低いものとして設計、または補強溶接をして補強設計をすることができます。古い建物なので溶接はしっかりしたものではないと推測できます。

3.仕上げ材を剥がして柱や梁の大きさなどをチェックして図面を作成することはできますが、それなりに費用がかかります。費用についてはばらつき が大きいので実際に見積 もりをとられたらいいと思います。

合法な改修・リフォームについては他の解説員のアドバイスを参考にしてください。



古賀 保彦 解説員の古賀です。

 ご相談内容に、「設計図がない状況で、安全、合法的な対応策について、教えて頂きたいです。」とありますが、かなり難易度が高いご相談です。

A:まず、建築時の法規制に基づいて、

 ・元々の設計内容が安全、合法であった。
 ・その上で、その設計に基づいて安全、合法に施工された。

という事が大前提となりますが、その証明自体に時間と労力がかかります。
(後述)

B:もしAの証明作業で、安全ではない、合法的ではない、という事が分かった場合、


 ・少なくとも建築当時の法規制を満たすレベルまで回復できるかどうか

という事が問題になってきますが、物理的、経済的に可能かどうかも関係してきます。


C:A・Bがクリアできる前提で、改修計画が現在の法規制に基づいた、

・安全、合法的な修繕・リフォームである

ことが必要ですが、計画内容によっては構造も含めて現行の法規制に合致させなければならない場合は、改修のハードルがさらに高くなります。これも物理的、経済的に可能かどうかが関係します。

ご質問の件ですが、
1、地面下配管の状況(破損)
2、耐震のための鉄骨の溶接状況についての確認方法
3、鉄骨配置の設計図がないので、新しい図面を作ることができますか?

 これらは上記のAでの安全、合法である事を証明するために必要な作業の一部にすぎず、図面だけでは不足で構造計算書も必要になります。また、隠蔽部分を解体するコスト(リフォーム内容によっては復旧コスト)もかかってきます。土間下などの配管等、調査・検証しきれない部分があれば、新たに敷設することをお考えになった方が経済的には得策かもしれません。

 上記Bのように、調査・検証の結果、安全、合法的でなかった場合には、それを解消するための
工事が必要になってきますが、その内容は既存状況に大きく左右されますし、どの時点での法規に合わせるかによっても変わってきますので、一般的な答えがありません。また、物理的、経済的に可能かどうかも問題になってきます。

 上記Cについては、工場と住宅では用途が異なりますので、用途に応じた法規制に基づく必要があります。用途変更のみであれば構造を現行法規へ合致させる事までは問われない場合もありますが、改修で構造の変更を伴う場合には現行法規に合致させた建築確認申請が必要とされるのが普通です。もちろん、申請が不要であっても関連法規に基づいた計画内容にしなければ合法にはなりませんので、ご注意ください。法規への適合や検証がどこまで必要かは、あらかじめ所轄の建築審査課等で確認なさった方が良いです。

 当方は設計事務所として改修設計も行っておりますが、既存の図面や構造計算書が残っている場合でも、ご依頼者のご希望に沿えない場合も多々あります。その理由の多くは最終的には経済的な問題で、既存に手を加える程に工事費が高額になり、場合によっては新築以上の工事費になる場合もあります。 
 相談のように既存図面が無い場合はなおさら困難な作業になると思いますが、法的・物理的・経済的にできる事とできない事を順次明らかにしていきながら、方向を模索せざるを得ないのではないでしょうか。 調査や法規に詳しい専門家の意見も聞きながらうまく進めていかれるよう、頑張ってください。












畔上 廣司
「設計図がない状況で、安全、合法的な対応策について」の難しい相談です。
現行用途地域や建物規模などが分かると良かったのですが・・・。

 先ず、古賀委員から建築関連新旧の法規制に基づいた安全上及び合法性について、A、前提と
三つの質問事項、B、調査と検証結果の問題点、C、異種構造・用途に応じた法規制に基づく必要性と可能性についてそれぞれ的確な解説をしていただきました。前もって地域所轄の建築担当課に伺い、用途・構造の異なる建築の新旧法規制に基づく確認が必要と考えられますし、現行の法規制に基づいた修繕・改修計画である場合は経済的負担を考慮する必要性もありそうです。
 次に、大内委員の解説のとおり、資料が存在しない中での地下埋設物の確認等については、安全上の問題発生の恐れもあり、専門業者に問い合わせ相談調査する方法が確実でしょう。また、耐震補強するには、1階鉄骨造の溶接状況や2階木構造共部分の仕上げ材を剥がして柱や梁の大きさ等をチェックのうえ詳細図を作成し、合法的な耐震補強設計を行なうことになります。
 なお、既存図面の存在ですが、地域によっては所轄の建築関係担当課に建築確認申請時の建築計画概要書が保管されている場合もあり、建築士事務所、施工会社の連絡先、配置図などを閲覧できるかも知れませんので問い合わせて見ましょう。
 何れにしても、出来る事と出来ない事の内容を整理し、これらの調査に詳しい専門家に相談しながら計画していくことをお勧めします。



荻原 幸雄
「区役所でも図面を保管することがあるが、元所有者は図面の保管義務が
ある」とのことですが、築37年とのことで、役所にはありません。
また、所有者には保管義務はありませんので、これも間違いです。

て、図面が無いことがこの国の大きな問題なのです。保管義務がないからです。
今現在もありません。今後は欧米のように、履歴保存が重視されてきますが、正に現在、始まろうとしていす。

但し、義務化にはなりません。

図面がないと再現のはかなりの時間と費用がかかります。また、非破壊では限度があり破壊検査も入れたら、現実的な費用ではなくなります。

ただ、ある程度はできるので、安全側に何事も考える必要がありますね。

配管関係で地面に埋まっている位置もある程度わかりますが、それよりも新しく直した方が早いと思います。

中古を購入する場合は建築士のインスペクター制度が始まります。

これも任意なので必要があれば信頼できる建築士に調査を依頼することです



相談者お礼状


その後・・・




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NO. 1356
土砂災害特別区域 レッドゾーンに指定されている
相談概要 [氏名] AK
[相談建物予定地] 岐阜県下呂市
[職業]
[年齢] 52
[女性] on
[構造] わからない
[引渡し年月日] 西暦    年  月  日
[何階建て]
[延べ面積m2]
[延べ面積坪]
[工事請負金額] 2500
[設計監理料]
[様態] −
[施工者] −
[設計者を選んだのは] −
[施工者名]
[販売会社名]
[設計者名]



相談内容
現  象:


相手の意見:


相談内容
二世帯住宅を考えていますが、
土砂災害特別区域 レッドゾーンに指定されています。
(裏が山、左右が石垣で 奥行きの2/3程度がレッドゾーン)
対策として、家の周りを3mのコンクリート塀で囲むか、基礎で3mまでをコンクリートにするかしかないと言われましたが、それでは風の通りも悪く、光も充分に入らない家になってしまいます。
何か打開策はないものでしょうか?
それと数点お伺いしたいのですが
@3mとは基礎からのことでしょうか?
 今ある土地の家を建てる部分だけに1mの盛土をしたらあと2mということですか?
A土砂が崩れる危険性のある箇所は向かって右奥方向の山奥にあります。 土砂崩れが起きた場合土砂が来る方向は右からですが方向関係なく、レッドゾーン全てが3mですか?  向かって左側の危険性は低く、3mは必要ないと思うのですが。
B左隣の土地は2m程低くなっていますが、そこも考慮なしでしょうか?
 以上宜しくお願い致します。




yorozuの感想 誰に相談してよいのか分からず悩んでいましたが、ネットで相談にのって頂けるのはとても有難いです。




米村 和夫 解説員の米村です.
レッドゾーンの計画経験があります.レッドゾーンに計画する場合,質問の様にとても厳しい規制がかかりますが規制の詳細は各自治体によって違うと思います.また専門的な知識が必要なので,相談出来る設計事務所または建設会社の設計担当者に相談するのが一番です.出来れば崖地の実績のある人に依頼するべきかと思います,というのが結論になります.

(1)3mについて,これはお住まいの下呂,または岐阜県の規定だと思います。平均地盤面という地盤の平均レベルからだと思いますが想定の話しをするより所轄の役所でヒアリングするのがベストです.

(2)基本は4周ではなく崖の下の方向には規制がかからない可能性があります.敷地の断面図を描き(測量してない場合測量が必要になります.役所担当者との事前相談を行いどこまでの範囲をコンクリートにするのかを打診し許可を得ることで計画の概要が見えて来ます.

(3)隣の敷地の方が低い場合,基礎を深く掘る事で対応することが一般的です.崖地の角度が設計に大きな影響を与えます.(2)と同様役所担当者との事前相談を行う必要があります.


関口 啓介 関口と申します。

@国土交通省告示第383号(平成13年3月30日)
土砂災害特別警戒区域内における居室を有する建築物の外壁等の構造方法並びに当該構造方法を用いる外壁等と同等以上の耐力を有する門又は塀の構造方法を定める件では「都道府県知事が定めた急傾斜地の崩壊に伴う土砂などの 移動により建築物の地盤面に接する部分に作用すると想定される...」となっていますので、建築物の地盤面になります。仮に盛り土をして建物の平均地盤面が高くなれば、高くなったレベルからとなります。
また、1mを超える盛り土は宅地造成等の規制にかかる恐れもありますので、その他規制もご確認ください。

A「土石等の移動による最大の力が建築物に作用する場合の土石等の高さ」によることになると思います。
どの範囲まで必要かは所轄の役場事務所にご相談頂くとよいでしょう。

B2Mを超えるがけの上に建築物を建てる場合は、県のがけ条例でその対策について検討が求められます。
http://www.pref.gifu.lg.jp/kendo/kenchiku-jutaku/kenchiku/kijun-ho/index.data/kaisetu1.pdf


いずれにしましても、生命や暮らしを守る上で信頼のおける建築士に相談し、依頼されることが望ましいでしょう。












笠原 歩
解説にもあるように、県や市などの地方自治体の条例等により細かな規制があります。ネット上の情報も重要ですが、実際に信頼できる建築士に巡り合うことが大切だと思います。
個々の数値や隣地との関係についてはケースバイケースで対応する事になりますので、なるべく早く具体的な相談を開始する事をお薦めします。



荻原 幸雄
定められる危険地域は県民の命を保護するための客観的ルールです。
一つの基準です。
また、ご指摘のように、日々の生活の風通しや日当たりも欠かせないものですね。
両方とも安全安心の住まいには欠かせないことです。
この両者を成立する方法はありますが、個別事案としての対応が必要になります。

それにはその規定を把握する能力。
構造的知識。
風通し等の意匠的知識。
を少なくとも兼ね備えた建築士に対応を依頼することです。

具体的には費用を払ってでも、貴方がお考えになっている住まいというイメージが何処まで、この地で可能かを行政と貴方の間に立って、貴方の希望を尊重し出来るだけ、その方向で行政と対話できるかにかかっています。

この様な事案はなかなか、簡単には行きませんが、少しでも良い方向になるように頑張ってください。



相談者お礼状 こんにちは。
この度は、私のメールに対し、
ご丁寧な回答ありがとうございました。

家を建てると言う始めての事に、しかもレッドゾーンと問題も多く、何をどうして良いのか分からず途方に暮れておりました。
建築やさん社長の友達に相談しましたが、自分の利益重視の様な回答でうんざりしてしまいました。
友達と言えどお金が絡むとこんなものかと呆れるやら、腹が立つやら。
そんな中、見ず知らずの私の質問にご丁寧に回答下さり、本当に助かりました。・・・・それもボランティアで!
県や市町村で異なるので具体的には市役所や建築士に相談を!とのことで、問題はまだ解決はしていませんが、方向性が見え気分的にはとても楽になりました。
ありがとうございました。




その後・・・




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NO. 1357
壁面緑化の注意点は?
相談概要 [氏名] AM
[相談建物予定地] 埼玉県
[職業] 会社員
[年齢] 32
[男性] on
[構造] 木造(在来工法)
[引渡し年月日] 西暦    2013年  7月  日
[何階建て] 2
[延べ面積m2] 0
[延べ面積坪] 38
[工事請負金額] 1800
[設計監理料] 100
[様態] 注文建築
[施工者] 大手ハウスメーカー;
[設計者を選んだのは] 自分で選んだ。
[施工者名] A
[販売会社名] A
[設計者名] A


相談内容
現  象:


相手の意見:


相談内容
はじめまして。
壁面緑化についてご相談がありまして、建築家の方のご意見を頂けたらと思います。
昨年、自宅が完成しまして、その壁に壁面緑化をしたいと考えております。

方法としては、アルミのフレームの中に、土の代わりとなるミズゴケを詰め込みま
す。ミズゴケが落ちないよう、鳥小屋に使うような網を貼り、そのフレームを縦、横
に並べていく方法で考えております。このミズゴケの土壌に植物やハイゴケを植えていくので、フレームの重さ、ミズゴケの重さ、植物の重さ、水を含んだときの重さがかかってくると思います。

イメージに近い写真では、建物に直接ネジでフレームを固定しているようですが、できれば建物に穴をあけずにできたらと思っております。

壁に沿ってアルミの支柱等を何本か立て、その支柱にフレームを固定するという方法を考えているのですが、素人のため、支柱にどの程度の強度があればよいのかアドバイス頂けたらと思います。アルミ支柱の太さであったり、間隔、中にセメントを詰めたほうがよいのか、地中にはどの程度埋めた方がよいのか、疑問点は沢山あります。

素人の作業ですので、せっかく設置したとしても、支柱が曲がってしまったり、重力に負けて倒れてしまわないようにしたいのですが、強度の計算もできません。

高さはメンテナンスも考えて、地上から脚立で届く三メートルから四メートルまでの緑化ができたらなぁと思います。フレーム等の材料は知人がアルミを使う会社のため、詳細を、伝えれば用意できるそうです。

建築とは畑違いなのかもしれませんが、構造計算をされている建築家の方にご意見を頂き、壁面緑化を実現したいので、ご教授のほど、よろしくお願い致します。




yorozuの感想
相談してもよいのか不安でしたが、何にでもご回答頂くこ
とができるということで期待しております。



大内 彰 地震や台風のことを考えなければなりませんから壁にビスなどを打ち付けないと危険
です。
そうしないで持たせようとするとアルミパイプの大きさは(ピッチにもよりますが)
□-100x100x3程度は必要になり、足元には 600x600x600程度のコンクリートの塊が
必要になると思われます。
詳細な寸法などが必要であれば有料で相談にのりますが、大学生の初任給以上の
金額にはなります。














笠原 歩

想定できる荷重(地震、風、雪など)を勘案して、構造計算を行うというのが順序で
す。

ですから植物の種類や規模、密度などが明確にならないと、実際どの位の支柱などが
必要になるかは判りません。まして建物に穴をあけずに、自立するものを構築すると
なるとかなり大げさな事になるかもしれません。
但し、相手は植物です。日々対話をしながら進めて行けば良いのではないかと思いま
す。幸い、築浅なので躯体(柱や梁の位置やサイズ)の情報はしっかり残っているで
しょう。植物の成長具合を見ながら、それに応じて面倒を見てあげれば、よろしいの
ではないでしょうか。


古賀 保彦
建築物の場合は建築基準法により、「国民の生命、健康及び財産の保護を図」るために種々の基準に基づいて設計する事が必要です。
本件は建築物ではありませんが、その場合でも建築士が設計するとすれば上記の基準に基づいて設計を行うことになるでしょう。

もし、地震で倒れたら?台風で吹き飛ばされてしまったら? 

建築物・工作物そのものの損傷だけではなく、内部や周辺の人間にも被害が及ぶ可能性があります。
そのような大事に至らない程度のものであれば自己責任で済む話かもしれませんが、手作りとはいえ大掛かりなものの場合はそのような事態も想定なさった方が良いと思います。

建築基準法では、構造計算についても検討すべき事項が定められていますが、荷重や仕様部材等の前提条件、工法によって計算の結果も異なってきます。設計については相応の知識や経験が必要です。本件では詳細が不明なためWEB上で直接的にアドバイス差し上げるのも難しい内容ですので、本格的に着手なさる前に構造の専門家と
直接やりとりされることをお勧めします


相談者お礼状


その後・・・




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NO. 1358
雨水等の排水先が他人の土地だった!
相談概要 [氏名] M.R
[相談内容] 注文住宅の瑕疵
[居住住所] 高知県土佐清水市
[職業] 会社員
[年齢] 42
[男性] on
[構造] 木造(2X4工法)
[引渡し年月日] 西暦2012年
[何階建て] 2
[延べ面積m2] 122
[延べ面積坪]
[工事請負金額] 2200
[設計監理料] 0
[様態] 注文建築
[施工者] 大手ハウスメーカー;
[設計図面は何枚もらいましたか?] 複数
[工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか?] 複数
[施工者名] S
[販売会社名] S
[設計者名] S


相談内容
現  象:
1年8カ月前に新築に入居しました。浄化槽からの排水と屋根の雨水等の排水
が水路(川)の土手部分に流していて、水路(川)までパイプがとどいていません。入居時、この事をハウスメーカーに言ったのですが、「川なので問題ありません。」との事でした。排水先の土地は複数の土地+水で表記されています。
今年の6月の豪雨で水路(川)の土手部分が崩れ、所有地も少し崩れています。排水していた土手部分から水路(川)まで崩れている事になります。
市役所に報告すると「水路(川)の復旧工事は市役所でしますが、土手部分は対応できない」との事でした。ハウスメーカーに報告すると「豪雨で想定外の事が起きた。崩れたのは排水が原因ではなく大雨が原因なのでリフォーム業者が対応します。」との事でした。
7月に入ってから市役所より、古い土地の切り図が見つかり「現状の排水場所は水路(川)ではなく、他人の土地である。」と報告を受けました。土手部分が他人の土地である事が判明しました。この事をハウスメーカーに報告し、なぜこのような事になったのか?調査依頼と今後の対応を書面で出して頂くようにお願いしました。


相手の意見:
ハウスメーカーの中間報告としては、「建物の専門的第三者機関を通じて確認申請済証の認定が受けられましたので責任はないと思われます。もう少し調査
して書面報告します。」との事

相談内容
納得できない点が4点程あります。下記の内容をハウスメーカーに
追及して今後の対応を考えていってもいいのでしょうか?アドバイスがあれば是非とも教えてください。よろしくお願いします。

@複数が地番+水の土地をきちんと調査したのか?排水できるとなった根拠?
なぜ申請が通ったのか?

A確認申請図面の排水部分の表記が、「自己所有地経由水路に放流」「合併処理浄化槽にて側溝に放流」となっていますが、排水先は他人の土地で、水路から離れていて側溝も存在しない。図面の表記がおかしいのではないか?

Bこのケースでは水路(川)へ排水する場合、市役所に法定外公共物使用許可申請書の提出の必要性があるのではないか?

C土手部分から水路(川)まで崩れていますが、1年半以上排水を土手部分にしていたので崩れた間接的原因になったのではないか?



yorozuの感想
すごく丁寧に複数の専門家の方々の意見や回答が解り易く、非常に参考になります。
このような運営をされている方々に心より感謝いたします。




堀住 勝雄 お所の物件を手がけた経験がありませんので地域による役所や確認検査機関(以下役
所等と表記)の取り扱いの違いについては分かりません。また、現場の写真や図面が
ありませんので、推測の範囲になりますことをご承知ください。


@について
→私の地方では申請には「公図」の添付が必要となっており、このようなことは稀な
 ことですが、役所等は申請に図示された範囲で確認を行うことが業務ですから申請
 は通ることと思います。建築確認申請とはそのようなものです。

Aについて
→配置図に排水経路は表されていませんか、それは災害前の現況と食い違いはありま
 せんでしたか。もし、今回土地をお買いになったのなら不動産業者の発行した測量
 図面、重要事項説明書では隣接地の状況は何と説明されていましたか。図面の表記
 がその時点から間違っていたと思われます。

Bについて
→今までは河川敷まで排水管が到達していなかったので不要だったのでしょうが、河
 川に排水することになると何らかの申請が必要かもしれません。役所の河川を管理
 する部署に問い合わせてください。

Cについて
→排水が土手を傷めるような状況だったのでしょうか。事前の状況が不明ですので、
 判断がつきません。















笠原 歩
四国地方は台風11号により大雨が降りました。その結果どのような影響があったのか非常に心配です。
まず申請の経緯と放流先の件ですが、建物新築時の申請者はどなたでしょう。様態に注文建築とありますが申請の主体がMRさんご自身であれば、ハウスメーカー任せにはせずご本人がしっかり対応するべきでした。ハウスメーカーの物件を購入したとすれば、その辺りの話が違ってきます。
それから水路についてですが、現在の所有者であるMRさんの責任で申請なり、現場の補修を行わなければなりません。解説にもあるように、実際の状態が不明なため今後どのような申請や工事が必要かは解りません。
いずれにしても、どのような申請を要するのかという法律的な問題と、放流先までルートを確保するという技術的な問題を、ハウスメーカー任せにするのでは無く、MRさんの側から考えてくれる専門家を見つける事が大切だと思います。


荻原 幸雄
@について
→確認申請は原則書面主義ですので、書面が正しいという性善説で審査します。
これが間違っていても書面上合法だと判断します。
ハウスメーカーの「建物の専門的第三者機関を通じて確認申請済証の認定が受けられましたので責任はないと思われます。」は主体性のない無責任な発言ですね。
Aについて
→間違っているのはハウスメーカーの責任であり、確認機関の責任ではないと思います。
Bについて
→通常は排水役所に確認し、放流先を決めます。同意のない放流は考えられないですね。
Cについて
→これは状況の資料がないので、判断できません。



相談者お礼状 この度は、相談を皆様より適切にアドバイスをいただきありがとうございました。ハウスメーカーに申請書類など、全て任せてしまい最終確認をきちんとしてなかった事を反省しています。「ハウスメーカーに任せていれば大丈夫」という固定観念が最初からありましたので、自身の考え方に大失敗したと思っています。水路(川)の復旧工事は、9月に入ってからという事で、ハウスメーカーから今後の対応策は、まだ書面等の連絡がありません。ハウスメーカーの対応次第で、住宅紛争審査会の支援をお願いしていくつもりです。今後進展がありましたらメール連絡します。本当にありがとうございました。

その後・・・




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NO. 1359
2×4で壁が土台に乗るがこれでよいのか?
相談概要 [氏名] SM
[相談内容] 注文住宅の瑕疵
[居住住所] 海老名市
[職業] 会社員
[年齢] 51
[男性] on
[構造] 木造(2X4工法)
[引渡し年月日] 西暦2013年
[何階建て] 2
[延べ面積m2] 105
[延べ面積坪]
[工事請負金額] 2580
[設計監理料] 280
[様態] 注文建築
[施工者] 建設会社
[設計図面は何枚もらいましたか?] 10
[工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか?] 20
[施工者名] N建設
[販売会社名]
[設計者名] T


相談内容
現  象:
ツーバイフォーの二階建て住宅ですが、床を作らず土台の上に1F壁が乗っています。
床は、2Fまで完成後に置き床方式で作られました。
よって、1F床は構造として機能していません。
6面体を構成できていません。

そこで設計士(建築家)に「問題があるのではないか」と質問したところ「木材より
も強固なべた基礎の耐圧盤が6面体の1面になっている。よって返って強固になっている」と返答がきました。

しかし、火打ち梁もなく、土台との締結もアンカーボルトだけです。
本当にこういう構造は問題がないのでしょうか?
なにかごまかされているような言い方で、とても気になります。

よろしくお願いします。

相手の意見:
「木材よりも強固なべた基礎の耐圧盤が6面体の1面になっている。
よって返って強固になっている」

相談内容
構造上、問題がないのでしょうか?



yorozuの感想
このように相談できるところがあってありがたいです。



古賀 保彦 木造ではツーバイ工法に限らず、1Fの床を先行しないで後で施工する場合があります。設備配管や電気配線の工程との関係もありますので、施工会社や現場ごとの判断になろうかと思います。

1F床を後施工する場合は、住宅金融支援機構の「枠組壁工法住宅工事仕様書」が
参考になります。フラット35をお使いの場合はこの仕様書に基づいて施工しなければ
なりません。そもそもは床を先行して建物を固める工法ですので、後施工とする部分の施工にはより注意が必要です。

上記仕様書では、土台と後施工部分の大引きとの緊結方法や、床構造用合板と壁下部構造部との緊結方法が記載されています。

べた基礎の耐圧版はしっかりしていますが、その効果は1Fの下部が安定した状態で
緊結されている事が前提となります。

緊結部分についてどのような施工がなされているのかを確認し、不足なものは補強等の対策を検討する必要があるかもしれません。
先方へそれを伝えても進展が見込めないようであれば、第三者の専門家に調査を依頼する等の方法をご検討なさってください。


武田 直行 この建物は施工業者の下請けの設計事務所の設計ではなく確認申請し、済証をもらい
中間検査や完了検査なども受け検査済証をもらうなど一連の合法的な手続きを行った
上、引き渡しを受けたということですね。2×4工法は現在プラットフォーム工法が主流ですがわが国に導入したての頃はバルーンフレーム工法だったようです。後者の工法は
1階土台の上にすぐ床をつくらず柱(竪枠?)を建てる(通常2階までの通し柱)工法です。

阪神大震災にも耐え、無事残った戦前に建てられた2×4工法の住宅はすべてバルーン
フレーム工法だったようです。この物件がそうであるかは設計図書で確認すればすぐ
にわかると思います。火打ち土台のことも気にされているようですが設計図書
にあるか
は確認すればすぐわかると思います。火打ち土台の要らない仕様もあるので設計図書で確認してください。


設計図書にあるのに実際ついていなければ当然瑕疵になりますが設計図書の通りなら
瑕疵とはいえないでしょう。

設計者はあなたがお決めになったと推測します。あなたの思う素朴な疑問・心配を設
計者にぶつけてみられてはどうでしょうか?

大内 彰 壁がの土台が直接コンクリートに載っているのであれば構造的には特に問題はありませ ん。耐力壁が束の上に載り、浮いたような作り方の場合には 問題があります。後施工の床については地震時に揺れないように周囲の壁やコンクリートなどに固定すれば問題ないでしょう。







笠原 歩
解説にあるように、取り交した契約書に付属の仕様書と現場の施工が違うという事でない限り、問題があるとは思えません。
2x4工法はパネルで面を構成していく工法で、火打ち材で補強する方法はあまり馴染みません。
基礎と土台が緊結されていれば十分だと考えます。
担当された建築士の説明を、納得するまで受ける事が大事だと思います。



荻原 幸雄
どこの基準をベースにしているのか?
公庫仕様?建築学会基準?独自の認定工法?など、
根拠となる基準を提示してもらうべきです。
それぞれには金物も含めて細かい規定があるので、その提示をみないと適切な工法か写真もないので、わかりません。(相談にはできるだけ写真の提示をお願いします。)

土台の下は通気工法になっていると固定を確保する必要があり、
置床の床と壁の連結状況がしっかりつながっていなければなりません。

申し訳ありませんが、写真で状況が見えないので、この程度の解説しかできないことを
ご容赦ください。


相談者お礼状


その後・・・




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NO. 1360
yorozu
相談概要


相談内容
現  象:


相手の意見:


相談内容




yorozuの感想



















笠原 歩



荻原 幸雄



相談者お礼状


その後・・・


埼玉県
建築家 古賀 保彦
東京都
構造家 大内 彰
建築家 栗原 健一
千葉県
建築家
主宰
事務局
荻原 幸雄
建築家 畔上 廣司
弁護士 河合 厳
神奈川県
建築家 米村 和夫
静岡県
建築家 堀住 勝雄
愛知県
建築家 関口 啓介
建築家 藤井 修
滋賀県
建築家 大村 修
大阪府
建築家 津村 泰夫
建築家 橋本 頼幸
建築家 武田 直行
弁護士 山口 健一
兵庫県
建築家 長谷川 明弘
弁護士 亀若 浩幸
福岡県
建築家 山口 雅克
鹿児島
建築家 志賀 隆行
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