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(134) (136)

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NO. 相談内容 解説者
NO.1341 設計業務報酬の妥当性は?
古賀 保彦
山口 雅克
大内 彰
NO.1342 サッシ周りのコーキングは標準施工では?
古賀 保彦
橋本 頼幸
山口 雅克
NO.1343 賃貸マンションの漏水
堀住 勝雄
NO.1344 洗面所天井、洗面所壁紙及びユニットバス天井から大量の漏水
武田 直行
NO.1345 賃貸マンションの日照を/侵害しているが
山口 雅克
志賀 隆行
NO.1346 水抜き穴から流れ続ける水は問題ないか?
関口 啓介
NO.1347 擁壁そのものの診断はどこに依頼すれば?
古賀 保彦
NO.1348 管柱の欠損の補修方法はありますか?
山口 雅克
津村 泰夫
NO.1349 天井の壁紙に黒いしみが浮いてきたのは?
山口 雅克
NO.1350 間地石積擁壁の将来の信頼性は?
山口 雅克
























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NO. 1341
設計業務報酬の妥当性は?
相談概要 [氏名] H
[相談内容] -
[居住住所] 広島県広島市
[職業] 会社員
[年齢] 40
[女性] on
[構造] 木造(在来工法)
[引渡し年月日] 西暦 年 月 日
[何階建て]
[延べ面積m2]
[延べ面積坪]
[工事請負金額] 2000
[設計監理料] 300
[様態] 注文建築
[施工者] −
[設計図面は何枚もらいましたか?]
[工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか?] 11
[施工者名] 設計事務所
[販売会社名] 設計事務所
[設計者名] 設計事務所


相談内容
現  象:
設計事務所と建築士業務委託を交わし、契約時に60万円支払いました。しかし、信用構築出来ず、基本設計完了前に契約解除になりました。20万を追加で請求され支払いましたが、不当利得に思え、県建築紛争センターや、地元の設計事務所等に相談に行きました。見解を聞いた所、20万位が妥当な業務報酬であり(成果品を見ても業務時間からみても)60万は返金もらうべきというお見立てをいただき、相手方を呼びだし指導面談していただいたが相手方は返金拒否し続けています。
明細提出を要求したところ、契約後業務時間103時間、契約前業務時間27時間として合計130時間×時給2500円×2として65万円(税別)の明細を出してきて10万円〜18万円程なら返金する、と相手方はなお主張し続けています。

相手の意見:
当方が「高い」という主張に対し、相手方は「これまでの顧客に示しがつかない、他の依頼物件を断っている、解約に当たり話し合いはついているから」と述べ、次に「契約時に納得していたのだから60万は返さない」と、「高く無い」証明は十分に行えておりません。支払い後から4ヶ月以上も経ってやっと明細を出してきたかと思えば、それは実費明細ではなく、ただの計算式を出してきました。
現在調停中。調停員も相手を説得してますが、全く相手方は妥協案にのってきません。もう裁判しかないと思っておりますが、裁判にいくとしても上記の質問について専門家皆様のご意見を参考程度で構いません。お聞かせ願います。

相談内容
質問です。
(1)このような契約前の業務時間を計上するのは不当ではないでしょうか。
(2)実費の明細を要求したのに実費の明細報告をもらえません。(上の計算式のみです)このように実費の明細を出さないのは実費が少額すぎるからと推測できます。出せないのは裁判になっても非常に相手方が不利になるだけに思えますが。。
(3)この時給2500円とは相場なのでしょうか。
先生皆様の見解ご教授お願い致します。



yorozuの感想 建築業界は法の整備も契約書も建て主には不利に
作られています。こちらが勉強するしかないなか、出会えてよかったです。引き続き
お力おかしください。




古賀 保彦 解説員の古賀です。

ご質問の番号に沿って解説します。

(1)このような契約前の業務時間を計上するのは不当ではないでしょうか。

建築設計の場合は、契約締結前迄に何度もプランニング作業を行ったりする
場合がありますので、契約にそれ以前の作業報酬を含めるというのは、必ず
しも不当とは言えないと思いますが、無用なトラブルにならないように、契
約書の報酬内訳に、例えば、着手日は遡ってH○年○月○日〜と記載しておく
べきだったのでしょうね。契約時には、まさか途中で解約になるとは思って
いないでしょうから其処まで注意しないのが普通とは思いますが・・・。

(2)実費の明細を要求したのに実費の明細報告をもらえません。(上の
計算式のみです)このように実費の明細を出さないのは実費が少額すぎ
るからと推測できます。出せないのは裁判になっても非常に相手方が
不利になるだけに思えますが。

設計報酬については、人件費単価×作業時間数×経費率の式で算出する事が
あります。経費率とは事務所の家賃や福利厚生費その他、一般的な会社が運
営していくために給料以外に必要な経費ですが、これを略算方式で人経費と
同額とする(計2倍となる)のは普通だと思います。
なお、設計事務所によっては、図面枚数×単価や、施工面積×単価や工事費×
報酬率で算出する場合もあります。つまり、算出方法については絶対基準とい
うものがありませんので、方法自体を問題にしても仕方がなく、精算を目的と
するのであれば、作業時間が妥当かどうかという事になる訳ですが、作業の
成果品(図面等)の内容によってはその判定が客観的には難しい場合もでてき
ます。
例えば、その建物が技術的或いはデザイン的に難易度の高いものであれば、
図面1枚を仕上げる迄に、難易度の低い建物に比べて倍以上かかる場合も
考えられますが、その成果を判断するためには主観だけでなく複数の客観的な
立場からみてもらう必要もあると思います。
130時間÷8時間/日=16日ですから、打合せ11回分も含めて考えると、普通の
難易度でもそれ位の作業時間はかかりそうですが、成果品をみての事ではあり
ませんので何とも判断が難しいところですね。

(3)この時給2500円とは相場なのでしょうか。

人件費単価に年間の標準的な稼働時間数を掛けると所得税等の税引き前の年収
相当額になります。
実際に図面を作成する時間の他に、実務以外に能力向上のための講習や研究も
必要ですので、年間の稼働日数は200日程度と言われています。
2500円×8時間/日×200日/年=4,000,000円
この年収相当額が高いのか安いのかは、経験年数や能力、地域事情を鑑みて
本人が判断し、それに応じる依頼者があって成り立つことですので、一律な
相場という考えを当てはめるのは難しいですが、建築士の資格取得後数年を
経て設計事務所として独立している方の単価とすれば随分安い金額だと思い
ます。

調停中との事でありますし、ご相談者側からの言わば片方からの情報だけで
良否を申し上げる訳にもいきませんので、何とも曖昧な解説になってしまいま
した。契約時はお互いに通じ合うものがあったのではと推察しますと、何と
か穏便な解決を望む気持ちです。


山口 雅克 解説員の山口です

これは調停中ですから、よろず相談でのメールによる助言は
相談者の力添えになり難いと思います。
調停で思いを勝ち取るには有償で専門家に依頼するしかありません。
地元の設計事務所の方に調停に参加していただくのもひとつの方法です。

質問に関しては
(1)契約前であれ、ある程度の業務を求めて、納得した上の契約
ではなかったのか
と思います。
(2)実費が何を意味するのか分かりませんが、設計者は人件費以
外にさまざまな
費用をかけて設計作業を行っています。単に思いついたこと
を絵にするだけで
ないことは、契約時に説明を受けていらっしゃると思います。
設計監理契約の時に重要事項説明がなされていると思います。
(3)時給は技師Cで3275円+税が一級取得後3年超の建
築士の目安ですから
安くしてくれてると思います。
これは人件費ですから、これの1.6〜2.0倍くら
いが経費込みの金額になるのが
一般的です。


大内 彰 解説員の大内です。

契約後の業務時間数がすくないことから契約してからあまり時間が経過していないと想像します。設計依頼してからあまり 時間が経っていないのに契約破棄に向かっているのは何かしら原因があって意思疎通ができなかったのだと思います。その辺りの説明が相談メールに書かれていないのは何故でしょうか。
設計者の成果品がどの程度のものなのかが分かりませんが、不動産の購入の場合などは手付金は通常は返金されないので今回の場合も返 金されなくても仕方が無いのではないかと思います。契約破棄になることで設計者は本来得るはずだった利益を損ねることになります。裁判になれ ば相手はそれを請求してくることも想像できます。裁判になると見返りに見合わない時間と精神的負担が生じると思います。どうしても相手を叩き のめさなければ気がすまないということであればとことこん争う事も選択肢だと思いますが、決して小さな金額ではありませんが授業料だと思っ て、次のステップに進まれた方がいいのではないかと思います。








栗原 健一
私たちの建築士事務所の業務報酬については、国(国土交通省)がその基準
となる計算方法を告示(平成21年告示第15号)として示しております。
示されているのは計算方法ですので結果としての報酬額は一定ではありません。

前向きな設計事務所では、依頼により業務を行う際はこの告示に基づいて
明瞭な計算過程を示した見積書、内訳書、成果品リストを依頼者に示すように
しています。
設計事務所の団体ではこれらの書式を整備し、算定ソフトなどを会員へ提供していま
す。

また、契約書締結前には、報酬額や、業務の再委託先などを明示した
「重要事項説明書」を依頼書に対し提出することを建築士法で定めています。

なお、「契約」とは契約書の締結のことではなく、依頼者が業務依頼の意思を示し、
受託者がそれを受け入れたときに成立します。
ただ、その内容について、後日見解の相違が出てくることが多いので、
「契約書」もしくは「委託書」等の文書にし、両者で保存しておくことが多いので
す。

ご質問について
(1)このような契約前の業務時間を計上するのは不当ではないでしょうか。

前述のように、「契約」は契約書締結時ではありませんので、口頭でもあなたが
「お願いします」と言い、設計事務所が「はい」等度それを受けた時が契約時です。
よって、通常、契約前の業務というのはあまりありません。
しかし、のちのちのトラブルを避けるためには、この実質的な委託時にどのような
内容と報酬で業務を行うのかの説明をしておくのが望ましいことです。

「計画案の提示までは無償で、計画案了承後行う作業分から費用が発生します。」
などと説明し、計画案了承後、明細をそえた見積書を提出し、納得の後、業務を
開始する方法などがあります。

(2)実費の明細を要求したのに実費の明細報告をもらえません。(上の計算式のみで
す)このように実費の明細を出さないのは実費が少額すぎるからと推測できます。出
せないのは裁判になっても非常に相手方が不利になるだけに思えますが。。

実費の明細作成・提示については、契約というのは両社の合意で形成されますから
、契約時(依頼時)にそれを条件としなかったのなら、そのような形態での業務の
仕方を受け入れたことになってしまう可能性があります。

「設計料の10%」などという大雑把な見積もりで詳細な内容を示さないまま業務を
受託しても、本来の業務を誠実に行い依頼者の信頼も得て、最後まで問題なく業務を
完遂してしまうこともあります。
仕事熱心な建築士は、「受託額に応じた仕事配分」にこだわらず、いいものを作ろう
と実費を無視して納得いくまで設計を行ってしまうという「経営感覚」に乏しい建築士
も多いと言えます。

よって、「実費の明細を出さないのは実費が少額すぎるから」との推測は、
必ずしもあてはまならないかもしれません。

(3)この時給2500円とは相場なのでしょうか。

時給は、国土交通省の告示では人時間あたりの直接人件費単価にあたりますが、
それぞれの事務所の実情によりが定めるものです。
これも依頼者が依頼時にあらかじめ承認すれば、いくらでも構わないことになりま
す。

今回は、依頼時にそのような説明、取り決めがなかったようですが、そうだとすれば
そのことが問題と思われます。

2500円というのは、特に高額とは言えないものと思います。
この時間当たり人件費は、事務所の経費は含まない人件費単価で、ボーナスを含めた
年俸を200日で割った人件費日額をさらに8時間で割ったことでも導き出せます。

仮に年俸が500万とすれば3100円程度となります。
2倍しているのは、経費分は人件費と同額としてよいという告示によっているものと
推察します。
下記の「一般社団法人東京都建築士事務所協会」のホームページでは、設計料の
算定例を掲載していますので、参考にしてください。
(この例では人件費時間単価を3250円としています)
http://www.taaf.or.jp/architect_office/04.html#P

今回は、契約時に報酬算定の内容(条件、計算方法、人件費、経費、成果物リスト)
を事前に依頼者に示していないことが問題に発展したものと推察します。

建築士事務所の開設者に対して重要事項説明書の提出は建築士法で定められていますが、報酬算定方法を告示15号に従わなければならないとか、それを示さなければならないとかは法的に義務化されているわけではありません。

---------------
前述の解説委員の回答にもありますように、調停中ですから、よろず相談でのメール
による
助言はこの程度の内容となることをご理解ください。


荻原 幸雄
建築設計では依頼者とのコンセンサス造りが重要です。
これは、両者のタイプという相性的な要素も大きいと思います。
1)建築を芸術と理解している建築家は建築主が口を出すことを嫌がります。
2)建築は建築主の要望を叶えるだけのyes manである建築家。
3)この中間的な建築家。
と大きく分類できるでしゅう。
このどこのタイプかによって信頼関係が構築できるか大きくことなりますので、ご自分をしることです。
1)全てお任せの建築主。全てはプロに任せる。素人は口をだすものではない。と考える建築主。
2)建築主の要望は全て叶えてくれた。
3)建築主にとって可もなく不可もなく。無難な落とし所。
では、どんな建築になるか?
1)考えもしない空間ができ、個性的。しかし、建築主が気が付かなかった不便がでる。
2)自分の要望は満たされる。しかし、建築主が気が付かなかった不便がでる。
3−1)ほどよい建築空間。両者が刺激しあい予想を超える空間になる。
3−2)魂の抜けた建築空間。両者が建前だけで、予想しないつまらない空間になる。
とさまざまな関係があります。

この中でも費用面では様々。
1−1)プロなので、驚くほどの設計料を提示する。
1−2)素敵な建築が設計できるならば、そこそこでも受けて実現したい。
2)建築の信念は捨てているので、慰謝料的な費用として、しっかりいただく。
3)内容により場当たり的設計料で人を見て決める。

まあ、ひとつの目安ですが、実際は個別で決め方は様々です。

さて、契約前の営業的業務は無償か否かは
捉え方により違うと思います。契約書がなくても口頭で契約が成立はしますので、
契約していると理解した建築家は含めるでしょうし、まだ、サービスの範囲と理解している人は求めないでしょう。当り前な話ですが、このコンセンサスがとれるかとれないかで
既に相性が悪かったと言えるでしょう。

裁判は費用面だけならば避けた方がよいです。弁護士費用、内容により数年、負担は大きいです。
今回の内容では裁判でなく話し合いで解決することです。

裁判をするにはこの建築家の社会的正義として許せない場合は戦うことをお勧めします。


相談者お礼状 丁寧なご回答有難うございました。且つ、調停中ということで先生方皆様にはアドバイスしにくかった中、心がこもったご回答、深く重ねて感謝申し上げます。
おかげさまで3回目の調停で相手方が調停員の妥協案にやっと応じてくれました。おかげで半分の40万返金で和解しました。
先生方皆様のおかげです。今回を機にもっと自分の目を肥やして家づくりしていきたいと思います。

ちなみにご質問いただいていた点にだけ回答しておきます。
・契約前プランニング作業については相手方は無料である、とおっしゃっておりました。よって、契約時間として計上してきた行為は明らかに不当です。このことについては調停員もおかしいと言っていました。
・契約破棄の理由について 当初業務報酬料は建物の15%と言っていたにも関わらず(300万)、契約直前になり建物面積算出法で計算すると400万になるからこれで契約してくれと突然言われた。何度もこれは変更なのかと確認するがこれが俺のやり方だと言われ納得は難しかったが契約してしまった。(これが当方の落ち度です)それから2ヶ月経ってやはりあの時は俺が悪かったと謝罪され再度契約し直してほしいと言われた。それで再度300万での再契約をした。この時点で信用が全くできなくなり(この2ヶ月間にも信用出来ない言動行動が多々あった)、解約となった。
よって、相手方に信用継続不可の非があり契約解除になっているので全額返還請求の調停を起こしました。

今回は契約時に解除の場合の報酬算定内容をお互い触れていなかったのが大きなミスでした。
先生がおっしゃるとおり「既に相性が悪かった」の一言だと思います。
本当は妥協せずもっと叩くこともできましたが乳飲み子をかかえここで和解を選びました。
お客側にとって本当不利な建物業界は本当もう恐ろしい世界です。
家づくりもこれでやめることにしました。当分はボロ屋暮らしでいこうと主人と話しています。
大きな人生で考えればやめてよかったのかもしれません。

先生方本当ありがとうございました。


その後・・・




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NO. 1342
サッシ周りのコーキングは標準施工では?
相談概要 [氏名] C.Y
[相談内容] 注文住宅の瑕疵
[居住住所] 東京都小金井市
[職業] なし
[年齢] 42
[女性] on
[構造] 木造(在来工法)
[引渡し年月日] 西暦 2013年11月 日
[何階建て] 2
[延べ面積m2] 52
[延べ面積坪]
[工事請負金額] 1780
[設計監理料] 240
[様態] 注文建築
[施工者] 大工(工務店)
[設計図面は何枚もらいましたか?] 数十
[工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか?] 20
[施工者名] M工務店
[販売会社名]
[設計者名] A工房 A.A


相談内容
現  象:
今まで、サッシの厚み不足、水道管工事の契約違反、土台水切り位置の施工
間違い、透水防湿シートの施工間違い、工事中の漏水(透湿防水シート施工完了
時)、キッチンの発注ミス(7回)ほか、様々なトラブルがありました。

今回ご相談したいのは、サッシ周りのコーキングの施工についてです。
木造在来工法、外壁仕様は透湿防水シー、胴縁、木摺り、アスファルトフェルト1
7kg、ラス網、モルタル(既調合軽量モルタル、豊運のベースモルタルB)、弾性リ
シン吹付です。サッシは、アルミサッシです。

契約図面などで指示していない仕様に関しては、瑕疵担保保険のまもりすまいの施工
基準に準じる約束でした。
まもりすまい基準では、「」とあり、
実際使用しているモルタルの製造所の施工要項
によると、「サッシ周りは必ずシーリングを施工してください」とあるので、コーキ
ングを行うものと思っていました。しかし、
実際見積に入れていず、行うのであれば
追加で9万となるとのこと。工事監理者(設計者と同じ)、施工者共に、今までの経
験上、窓周りのコーキングは行ったことがなく、雨漏りもしていないのでしなくて大
丈夫と言われました。

モルタルの1次塗りもほぼ終了したこのタイミイングで、見積漏れにより追加対象と
なることに納得ができません。しかし、既に1次塗りが終わり2日目で、時間に余裕
がなく大変困っています。

窓台が濡れている。


まぐさが濡れている。


濡れている基礎底版



相手の意見:
監理者、施工者は、保険会社やメーカーの仕様や施工基準は厳しす
ぎると主張します。

そして、とにかく見積に入っていないのだから払ってもらわなくてはという主張で
す。
私たちが支払わず、施工者に負担させるのは理不尽だとも言われました。

相談内容
準じるという施工基準とメーカー施工要項に上記のとおりの記述が
ある以上、するかしないか選ぶことではなく、本来、標準施工として行う必要のあるものなのではないでしょうか。

「サッシ周りのシーリング施工費」という見積もりの項目は通常存在するものなのでしょうか?
透湿防水シーの仕様になっていれば、当然セットで防水テープが必要になるのと同じで、サッシ、モルタル施工という仕様になっていれば、セットでシーリングが必要になるのでは。

これまでの工程で、雨漏りに関する施工が多々間違いがありました。実際雨漏りも起こった経緯があるため尚のこと、雨漏り防止のために行いたいのですが、このようなケースで、見積もりに入っていなかった窓周りシーリング費用を私たちが払わなければいけないのかどうかお教えください。よい解決法



yorozuの感想




古賀 保彦 解説員の古賀です。

まもりすまい保険の設計施工基準には、「乾式の外壁仕上げ」場合には開口部周
囲のシーリング施工の規定がありますが、「湿式の外壁仕上げ」の場合にはこの
規定がありません。
乾式であるサイディング外壁の場合は、施工上、サッシ廻りに隙間を設けないと
張るのが難しいのですが、湿式であるモルタル壁の場合は、サッシと密着するよ
うにモルタル施工し、吹付け材等の仕上げ材を丁寧に施工すればサッシ廻りに隙
間ができないことから、このような扱いになっているようです。

では、モルタルの場合には絶対隙間ができないかと問われると、地震や強風で建
物は変形しますし、日射や温度差によってサッシやモルタルは収縮しますので、
その程度によっては経年で隙間ができる可能性はあります。モルタルメーカーの
施工要領はその事を懸念しての事なのかもしれません。
最初からシーリングを行っていればその懸念は払拭できる、というような考え方
もあるでしょうが、シーリングもいずれ劣化して打ち直しが必要になる事を考え
ると、維持管理の観点からモルタルに隙間が出来たときにそこをシーリングで対
処すれば良いという考え方もあるでしょう。どちらの考え方をするかは、設計者
や施工者によると思います。シーリングの保証期間は5年という考え方が一般的
ですので、シーリングに頼る場合はそのイニシャル費用だけではなく、維持管理
費用についても合わせて考慮しておく必要があります。

工事中の漏水は、施工段階によっては風雨にさらされて起こってしまう事があり
ますので、その後の対処がしっかりしていれば過剰に心配する必要はないと思い
ますが、施工会社によっては防水に対しての配慮が足りなくて、それで生じる漏
水もあり、この場合は竣工後にも漏水が生じる懸念が出てきます。
そのような不安な気持ちをお持ちでしたら、モルタルの下塗りが終わった段階では、
外からの確認は難しいかもしれませんが、一度、第三者の建築士に見てもらった
方が良いでしょう。


橋本 頼幸 大阪の橋本です。
CYさんにとってはこれまでのミスが積み重なり信用しにくくなっているものと感
じました。ただ、ご相談内容は設計監理者と施工者を別に依頼をしているようで
すので、今一度設計監理者に納得がいくまで説明をお聞きになることをお薦めし
ます。

私の見解としては、ご相談の内容であれば、サッシまわりのモルタルとの取り合
い部分のシーリングは必ずしも必要ないと考えます。サッシまわりと透湿防水紙
は防水テープなどで施工基準に基づいて施工されていれば、問題ありません。
木造住宅は、瑕疵担保保険の基準で通気層工法が用いられており、万が一外壁の
内側に浸水があったとしても透湿防水紙の手前(通気層部分)で水が切れることが
前提となっています。

サイディングの場合は、窓まわりを切り欠きますのでその隙間を埋めるためのシー
リングは必要になります。一方モルタルは窓サッシの際まで塗り込むことができ
ますので窓サッシとモルタルの間に隙間は生じません。そのようなことからも、
シーリングを採用することはあまりないと思われます。

従って、「サッシまわりのシーリング施工費」は外壁がサイディング仕上げの場
合は必須になるでしょうが、モルタル仕上げの場合は入っていなくてもおかしく
ありません。また、入っていなければ追加請求されることも間違いだとは思いま
せん。

冒頭に書きましたとおり、設計監理者・施工者に納得するまで説明を受けること
をお薦めします。第三者の意見を参考にされることも大切ですが、設計監理を行
い、現場を作っているのは施工者です。現場がどうなっているのかをわずかな写
真と文章だけの説明では責任を持った回答ができません。設計監理者や施工者を
どこまで信用するか、信頼を回復するための歩み寄りができるかはCYさんの考え
方次第だと思います。

本来は楽しい家づくりです。前向きに関係者と手を取り合って進めていくことを
望みます。


山口 雅克 解説員の山口(建築士)です

 一般的には、外壁が湿式工法である場合はサッシ廻りのシーリン
グを行なう場合とそうでない場合があるようです。図面に書込み指
示がありますか。ない場合は瑕疵担保保険の保証が可能なのか確認
して見ると安心できませんか。
 契約上の話しであれば、図面の特記仕様書や矩計図などにサッシ
廻りのシーリングが指示されているのか、瑕疵担保保険による旨の
指示があるのかと言うことになるでしょう。ただ、ここで契約上の
話しをすることよりもお互いが納得できる方法を探ることをお勧め
します。
 保険会社やメーカーの仕様や施工基準は厳しすぎると監理者と施
工者が言っているとのことですが、保証をするにはこれは守ってく
ださいと言うのが保険会社やメーカーの立場ですから、その辺りを
どう考えるか監理者と話し合いをしてみてください。
 相談者から施工者に直接話しをするよりも、あなたの代理人であ
る監理者に仕様と瑕疵担保のことを聞いてみましょう。設計監理者
に対する不信感がおありのようですが、施工者が紹介した監理者な
のでしょうか。
 施工者の見積り落としとして追加を払うか払わないかでもめるよ
りも、どこかの仕様を変更したり、予定していたものを取りやめる
とかありませんか。設計監理者と家全体のコストバランスを見直し
て、追加を払わずにシーリングを施工する手だてを考えるのも一つ
の方法だと思います








栗原 健一
上記解説員からの回答にもありましたが、工事監理者を信頼しないと、
この先の工事でもいろいろと心配なことが増えるのではないかと予想します。

建築基準法では建築主が工事監理者を選任することになっています。
一般的に多くの建築主の方はこのことはご存じなく、ご自分の意識なく
決まっていることが多いのも実情ですが、ご自分でしっかりと選び、
その任命責任を自覚していただくことが重要です。

今回は、どのような過程で工事監理者が選任されたのか不明ですが、
もし、信頼がおけないというなら、今からでも信頼のおける建築士を
自ら探し、選任しなおすことも一つの方法として検討されてはいかがで
しょうか?


荻原 幸雄
まもりすまい保険 設計施工基準には2012年版には
「軒の出が少ない場合には※印部分にシーリングを施してください。」
と確かに記載があります。
「「軒の出が少ない場合」という表現自体があいまいですね。
どれくらいの出ならばいらないのか?数値をしめしていません。
また、軒が1m出ていても風雨の強い時には濡れますし、
2階よりは濡れなくても1階は濡れてしまうかもしれません。
また、シーリングの大きさも記載されていないません。

記載が注意事項で小さく書いてあるのも気になります。
保険会社の万が一の逃げの手法のように見えますね。

先ずはまもりすまい保険を使うとどこかに記載され契約しているのが確実ならば
支払う必要がないと思います。請けているということになります。


但し、この軒の出が少ないか否かがポイントです。
軒がなければ、少ないのではなくないのですから、シーリングする必要があると思います。
少しでもある場合は話し合いになると思います。




相談者お礼状


その後・・・




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NO. 1343
賃貸マンションの漏水
相談概要 [氏名] Y.K
[相談内容] 建売住宅の瑕疵
[居住住所] 兵庫県尼崎市
[職業] 会社員
[年齢] 43
[男性] on
[構造] わからない
[引渡し年月日] 西暦2009年9月
[何階建て] 5
[延べ面積m2]
[延べ面積坪]
[工事請負金額] 0
[設計監理料] 0
[様態] 賃貸マンション
[施工者] −
[設計図面は何枚もらいましたか?]
[工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか?]
[施工者名]
[販売会社名]
[設計者名]


相談内容
現  象:
私は昭和48年7月築の賃貸マンションの3階に住んでいます。修繕などの情
報は不明です。台風の大雨のときに,私の階下の部屋の天井から漏水がありました。
私の部屋のバルコニーの排水口が木々や泥などで詰まっていました。バルコニーはエアコンの室外機を置く程度の空間で,共用部の排水管がバルコニーを通貫している構造であり,排水口は排水管のすぐ横にあります。バルコニーには水受け部があり,屋外側はバルコニーの床から約7.5cmの高さが,屋内側は排水管に向かって若干傾斜があるため,測定箇所により差異がありますが,バルコニーの床からサッシの下部まで約10cm〜11cmです。
私は,排水口が詰まったとしても,雨水はバルコニーの外にあふれるだけで,階下の室内に侵入するのはおかしいと考えました。
私は排水管の貫通部にいくつか亀裂があることを見つけ,写真を撮りました。マンションの管理組合に亀裂の写真を見せて,亀裂部分からの雨水の浸入が原因ではないか?と話しました。マンションの管理組合がマンション改修工事会社に漏水調査を依頼しました。

バルコニー立ちあがり上部に隙間


竪排水管と排水口



相手の意見:
マンション改修工事会社の営業課長が,私のバルコニーを見に来ま
した。彼はバルコニーの写真をいくつか撮影しました。
彼の話によると,部屋からバルコニーに出るためのサッシの外枠の下部とバルコニーの床からの立ち上がりの壁にすき間があるとのことでした。
彼は,排水管の貫通部付近の亀裂は漏水には関係ない,雨水が亀裂から浸入しても階下の天井裏には到達しないと言いました。
私は写真を見ましたが,不鮮明であり,サッシの外枠の下部とバルコニーの立ち上がり壁のすき間を確認できませんでした。
私はすき間は経年劣化によるものですか?と彼に尋ねました。彼は経年劣化ではなく,もともとそういう構造だと答えました。今後の防水処置として,彼は樹脂のよう
なものですき間をふさぐとも言っていました。
現在は,調査から1週間が経過しました。いまだマンション改修工事会社の調査結果の書類を待っている状態です。

相談内容
私は自分自身でサッシの外枠下部とバルコニーの床からの立ち上
がりの壁を徹底的に撮影しました。すると,立ち上がりの壁の上部にいくつか欠損が確認され,奥のコンクリートが見えてい箇所を見つけました。
相談したいことは,下記の2点です。
サッシの外枠下部とバルコニーの床からの立ち上がりの壁の間にすき間は存在するものなのか?
排水管周りの亀裂は,漏水に無関係なのか?
本マンションでは,バルコニーや外壁は共用部とされています。管理組合の規定および賃貸借契約書にサッシの外枠下部とバルコニーの床からの立ち上がりの壁の間にすき間が存在することへの注意書きなどはありません。



yorozuの感想 種々の事象について,写真付きの事例が掲載され
ており,わかりやすいです。今後も引き続きがんばってもらいたいです。




堀住 勝雄 解説員の堀住です

 YK様のお立場が分かりませんが「管理組合の規定」ということは分譲マンションの
一部を賃貸、入居されているのでしょうか。それとも全戸が賃貸なのでしょうか。
今回の漏水事故の対策も一個人の対応すべきことではなく、オーナー(大家)さんが
対策をすべき事項ですので入居者が原因を追究しても意味はありません。
お言葉のように水が溢れるような場合は室内側ではなく、先に外部に溢れるような構
造にすべきと思いますが、これも入居者には何の意味も持ちません。
・サッシ下と立上り壁の隙間について。 通常はここにはシーリングと言う防水処理
をします。隙間のままということはありません。
・ 排水管周りの亀裂は漏水に無関係なのか。 一般論になりますが、バルコニーよ
り室内側のコンクリートが高い位置にありますので直接の原因にはなり難いと思われ
ます。もしそうならば水下に位置しますから少雨でも漏水するでしょう。














栗原 健一
ご相談ご希望の2点について
1)サッシの外枠下部とバルコニーの床からの立ち上がりの壁もしくは床版との間に
すき間は、本来は存在してはならないでしょうが、施工のやりにくさから実際には
時々あるようです。隙間があればもちろんここから漏水することはあり得るでしょう。

2)排水管(雨水用)周りの亀裂について、写真で見ますと配管に塗装されその塗膜に

亀裂があるようですが、配管そのものの「亀裂」の有無が判断できません。
また、仮に亀裂があったとしてもこの漏水が室内へ侵入することは考えにくいと思います。

管理組合から派遣されたマンション改修工事会社が、すきまをシーリングするとの
ことですし、その改修工事会社の調査結果が出るようですので、いずれにせよその結果
をみてからの処置でしょう。
いずれにせよ、共用部のことですから管理組合が適切に行うべきことと思います。
賃貸ということで、専用部分の所有をしてないお立場ですから、所有者を通じ管理組合
に適切な指示を希望するところまでがご相談者のできる範囲のことではないかと考えます。


荻原 幸雄
いろいろ追求する姿勢は感心しました。
さて、当時の工事としても雑な工事ですね。

40年前の仕事としても、情けないレベルです。
写真から推測すると鉄筋コンクリート造のようですね。
サッシ下部の隙間から確認できます。

現在はサッシの下部に隙間は作りませんが、当時でも無かったとは思います。
設計の意図なのか?施工の瑕疵なのか?不明ですね。

隙間がある場合バルコニー外部手すりのコンクリート立ち上りの上端レベルが
サッシ下部隙間レベルよりも低いことが絶対条件です。

排水溝回りのところは亀裂というよりはコンクリートと配管の接着部位ですが、こんな
工事も雑で普通はしません。が、直接室内に入る原因になりにくいと考えますが断言もできません。

この状況で雨が室内に侵入した可能性は
排水溝に泥・枯葉・ビニール袋(台風で飛来してくるとかで)詰まれば、集中豪雨の時にはバスコニーに雨が溜まり、溢れることもあるでしょう。そんな時には室内に流入する可能性が高いです。

どちらにしても、こんな建築を施工する建設会社・工事監理の建築士のレベルも低いということでもあります。勿論、建築主(デベロッパー)のレベルもです。

マンションは多くの人命が使う建築物なので、こころある建築を造ってもらいたい
ものですね。



相談者お礼状 このたびは,ご回答ありがとうございます。
当該のマンションは,全部屋所有者が異なり,一部,賃貸の部屋があります。私は賃借人です。
すき間に防水処理がなされていない状態であるということを理解しました。
排水管の周囲の亀裂は,漏水原因になりにくいとのことも理解しました。

栗原さまのコメントから,施工がやりにくいときは,すき間のまま放置することもあるということは,グレーゾーンがあると理解しましたすき間を放置する場合は,すき間がある事実を部屋の買主と管理組合に知らせる必要があり,管理組合の規定と賃貸借契約書にその旨を記述する必要があると思います。


その後の状況について,お話します。
漏水調査会社の営業課長(漏水調査者)が,サッシ外枠下部のすき間はすべての部屋で存在するとの私の撮影した写真を使って,管理組合に説明したとのことです。
すき間の調査をしたのは,私の部屋だけですが,すべての部屋と言い切ったのは,すべての部屋でバルコニーの構造が同じであることと,工事会社の営業課長の立場からそう言ったと推測されます。

管理組合が,私の階下の漏水被害の修繕費用について,見積もりの作成を専門家に依頼しているとのことです。

12月1日に賃貸人も含めた入居者全員出席での総会を開き,私の階下への漏水被害およびサッシ外枠下部のすき間について状況説明することが決まりました。
12月2日か3日に漏水調査会社が,私の部屋のサッシ外枠下部のすき間を埋める工事をすることが決まりました。その費用は管理組合が支払います。

なお,7年ほど前にマンションの外壁の大改修工事を実施した会社は,今回の漏水調査会社であることがわかりました。

今後は,すべての部屋のサッシ外枠下部のすき間の防水処理工事の費用負担と私の階下への漏水被害の損害賠償責任について話が進むと考えられます。

今回は専門家のお立場から客観的なご意見をいただきありがとうございました。


その後・・・




をクリックするとUPします。
NO. 1344
洗面所天井、洗面所壁紙及びユニットバス天井から大量の漏水
相談概要 [氏名] KT
[相談内容] -
[居住住所] 練馬区貫井
[職業] 会社役員
[年齢] 46
[男性] on
[構造] 鉄骨鉄筋コンクリート造
[引渡し年月日] 西暦 2002年12月25日頃
[何階建て] 5
[延べ面積m2] 50
[延べ面積坪]
[工事請負金額] 3500
[設計監理料] ?
[様態] 分譲マンション
[施工者] −
[設計図面は何枚もらいましたか?] 複数
[工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか?] 2〜5
[施工者名]
[販売会社名]
[設計者名]


相談内容
現  象:
長期間(約2年以上)に渡って洗面所、ユニットバスの天井から天井裏に漏水し、約10日前に洗面所天井、洗面所壁紙及びユニットバス天井から大量の漏水があった。
その為洗面所の壁紙がはがれ、漏水箇所を見る際にユニットバスの点検口から小生が目視した際に、ユニットバスの天井裏がカビでボロボロになっていたことが判明。
この際に、当方が長期間カビ被害に苦しめられていた原因が判った。

この漏水による被害状況(被害金額)、ユニットバス天井裏のカビの発生時期と漏水箇所(天井裏のコンクリートのクラック)の痛み具合を調べて欲しいと思っています。
この状況に対して今後どうしたら良いかの相談。また、調査に必要な見積もりを頂きたく存じます。

状況をまとめると@洗面所天井と壁、ユニットバス天井から漏水Aユニットバスの天井裏が漏水の為発生したカビでボロボロBクローゼット等の洋服にカビが2年前から発生(上記Aのカビが天井裏で広がっている可能性)
C天井裏の漏水箇所は、コンクリートの割れ目からで周辺のアンカーボルトが錆びている(コンクリートの鉄筋が錆びている可能性)
D管理会社の管理責任

の5点になります。
尚、漏水原因は上階居住者がユニットバスの掃除を怠り排水溝の詰りから発生した物と管理会社から報告が入っています。

相手の意見:
漏水の原因については現在究明中ですが、途中報告では上階占有者が管理会社の定期的排水管洗浄を実施していない。
更にユニットバスの清掃を怠った為の排水溝詰りにより、排水時に水がユニットバス外に漏れだした可能性が高いとの事。
当方が被害に遭った場所については現状復帰を確約したが、被害状況全体についてはユニットバス点検口から目視できる範囲のみで把握している状況で、目視できない場所の被害が全く分からない状態(調査していない)。

相談内容
@被害状況全体を把握したい。
今回のケースでは漏水箇所やその周辺に留まらず、
カビの派生によって長期間に渡り部屋全体に広がっている可能性がある為、
被害状況全体を把握するため当方がセカンドオピニオンを雇い調査したい。
この調査費用は、上階専有者に請求したい。


A上階の専有者に対して損害賠償・慰謝料請求をしたい。
今回の漏水について現状復帰は当然だが、ユニットバス天井裏に発生したカビによってユニットバス天井裏がボロボロになっているため、長期間に渡ってカビが天井裏を通って部屋全体に広がった可能性あり。
実際に、ユニットバス内部やクローゼットの洋服が良くカビる現象が頻繁に起こっ
た。
1)従って、当方室内全体のカビ広がり調査とカビの消毒を要求したい。
2)洋服、その他のカビの発生に対しての損害賠償請求したい。
3)肉体的、精神的苦痛に対しての慰謝料を請求したい。

B天井裏漏水元のコンクリートの診断をして欲しい。
コンクリートのクラックからの漏水し周辺のアンカーが錆びている状況もあり、
コンクリート内部に漏水した水が溜まっていないか?鉄筋の錆びがないか?コンクリートがボロボロになっていないか?等、天井裏漏水元のコンクリートの診断を非破壊検査等で行って欲しい。
また、管理会社の工事担当者から漏水点検時にユニットバス点検口から天井裏を目視した際に、「施工業者の工事が下手」「駄目穴のふさぎ方雑」と言ったコメントがあり天井裏全体の状況に対して、
また他の場所に対して欠陥マンションではないかと不安になった。
1)天井裏漏水元のコンクリートの診断を非破壊検査等で行って欲しい。
2)天井裏全体の状況に対して欠陥マンションかどうかの調査して欲しい。
*もし欠陥があった場合、築12年の物件の為瑕疵担保責任の追及が可能かどう
か?
また、この調査費用は誰が負担するのか?
*欠陥マンションではないかという不安を当方に抱かせたのは漏水及び業者の発言。


C管理会社へ損害賠償請求をしたい。
今回の漏水は2回目であり、
1回目は2年前に洗面所の天井とユニットバス天井から多量の漏水があった。
原因は、上階居住者が洗濯機の水を漏水させた為だった。
この時、管理会社は原因は特定したものの再発防止策(上階床下コンクリートの防水工事、及び当方天井裏のクラックの穴埋め防水工事等)を講じていなかった為、
今回の長期的漏水に繋がり、ユニットバス天井裏の長期的なカビ被害に苦しめられた。
1回目の漏水時に再発防止策を講じていれば防げた事かも知れない為、
更に、今回の漏水の対応にしても再発防止策は「浴室の清掃を全戸できちんとやる様に理事長に言います」
と言った程度の見解で、当方が要求しないと動かない(言わないと動かない)状況の為、管理会社に対しては管理責任を追及したい。



yorozuの感想




武田 直行 解説委員の武田です。
まずは専用部分と共用部分とに分けて考えましょう。原因は上階の専用部分からの漏水とします。
上下階のスラブ(共用部)のクラック等があってそこから下階に漏水したらしい。そのスラブにも錆などが発生していて施工等に問題があるかもしれないとのこと。さらに下階の専用部に漏水やカビの発生などの被害がでているとのことですね。こういうトラブルに備えて通常はマンション保険に入っている場合がほとんどです。共用部に関しては管理組合が保険会社と契約しています。専用部に関しては個々に火災保険等に入っていると思います。まず手始めには保険会社に現状を連絡して、保険適用の可否を確認することです。保険金で処理できる範囲、そのためにどんな書類が必要かどうか、被害調査の方法なども、原因は上の階にあることもきちんと説明してどのような処理ができるのか相談してみてください。

上階の住人も保険適用を考えていると思いますので調整が必要になるかもしれませんね。そのへんも保険会社に確認してみたらいかがでしょうか。

共用部のスラブ等の不具合や欠陥集合住宅ではないかなどの問題はマンション全体にかかわるのでまず管理組合の理事会に相談して該当する専門委員会があればそこで問題処理をしてもらうことです。
管理組合も共用部に関しては保険加入していますのでその辺も相談されてはいかがでしょうか。














栗原 健一
武田解説委員も述べましたが、共用部分と専用部分では、所有権などの権利が異なります。
鉄筋コンクリート構造体(床、壁、梁)およびアルミサッシ・ガラスの外部側は共用部分です。
共用部分は、管理組合の所有ですから、相談者の方の一存で何らかの加工はできません。

相談者は管理組合に調査とその後の修復を要請し、管理組合の判断により実施することになります。
専用部分は相談者の所有財産ですから、この損害について、上階所有者に損害賠償請求することになります。
場合により、この上階所有者との交渉は管理組合(その委託先である管理会社)が仲立ちしてくれる場合もあります。

@被害状況全体を把握したい。
  → 天井裏の状態の調査(構造体に加工を加えないでの)は、所有者の方が自由に行えます。
    その方面に明るい建築士に調査依頼をすることがよいでしょう。
    上階所有者に費用請求したいなら、事前に上階所有者の了解を得ておく必要があります。
    武田解説委員のアドバイスにある様に、上階所有者が保険適応を考えている場合もありその手続きが進んでからの調査となる可能性があります。(一定の時間がかかります)

A上階の専有者に対して損害賠償・慰謝料請求をしたい。
 → @もそうですが、これらの請求となると建築に明るい弁護士さんを通じてがよいかと思います。

B天井裏漏水元のコンクリートの診断をして欲しい。
 → 前述のように、管理組合を通じての調査要請です。
   管理組合が、相談者による調査と費用負担も了承するなら、@と同様に相談者が選定した建築士への依頼ができます。管理組合とよくご相談ください。

C管理会社へ損害賠償請求をしたい。
 → これも、まずは、管理組合を通じての要求ということになりますね。
   それでらちが明かない場合は、管理組合と管理会社への提訴ということも考えられますがあまりお勧めできません。
   管理組合(理事会や理事長)がどのように対応してくれるかが鍵となるものと思います。
   
以上


荻原 幸雄

先ずは相談で受付ました。
調査依頼の場合は
http://www.yorozu.or.jp/naibu/survey-01.htm?
より再度記載し、お申込みください。
担当窓口よりお電話で内容を再確認し、見積もりを提示します。

以下が調査の流れです。

調査依頼申込受領

担当窓口ご連絡、内容再確認

担当建築士選定

担当より、内容、費用、日程等のヒヤリング

現地事前調査

今後の方向性を依頼者と確認。

これ以降はその事前調査や方向性により再度、打ち合わせ協議となります。

以上の流れです。
ご査収ください。

相談者お礼状


その後・・・




をクリックするとUPします。
NO. 1345
賃貸マンションの日照を/侵害しているが
相談概要 [氏名] WT
[相談内容] 注文住宅の瑕疵
[居住住所] 福岡県春日市
[職業] 会社員
[年齢] 40
[構造] 鉄骨鉄筋コンクリート造
[引渡し年月日] 西暦 2014 年3 月 日
[何階建て] 2
[延べ面積m2] 165
[延べ面積坪]
[工事請負金額] 3300
[設計監理料] 10
[様態] 建築条件付建売住宅(売建住宅)
[施工者] 地場大手ハウスメーカー;地域的な大手産業
[設計図面は何枚もらいましたか?] 20
[工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか?] 12
[施工者名] SH
[販売会社名] SH
[設計者名] I


相談内容
現  象:
建築条件付きの土地を正式に契約しました。
ところが、地鎮祭の際土地に建物の線が引かれているのを見てはじめて接近しすぎて隣の賃貸マンションの日照を/侵害していることに気付きました。
わが家は、賃貸マンションからみて南西で、マンションのベランダの目の前にお互い境界から50センチの位置に建つので、マンションの1階2階計4部屋は真っ暗になると思います。
しかし、逆方向の隣とも接近しているためずらすことはできません。
ハウスメーカーからは、隣のマンションの日照に配慮した設計のアドバイスは
ありませんでした。
日照の件に気付いた時にはもう建物は工場発注済みで、土地もうちの名義に変わっており、キャンセルにかかる費用として、土地代全額と建物代3分の1を請求されました。
ハウスメーカーとしては、法律上何の問題もなく、密集して建っている土地柄だし、長く駐車場だった場所でいずれ建物が建つと容易に予測できただろうから、
クレームは付かないし、日照に配慮した設計をする必要すらないという考えです。

相手の意見:
SHにはいっさい非はない。

相談内容
@消費者は素人なので、近隣からクレームがこないような家づくり
にするためのアドバイスを消費者にする義務があると思いますが、いかがでしょうか?
Aこの場合、法律上は問題がないので、その義務ははたしていることになりますか?
B隣の日照権について触れるとこの土地が売れなくなるので黙っていたと思います。
この場合、消費者は請求された金額を言われるがまま支払って泣き寝入りするしか方法はないのでしょうか。
Cなにか打開策があればアドバイスをいただけないでしょうか。
一個人では百戦錬磨のハウスメーカーには太刀打ちできません。

ご回答、心よりお待ちしております。
何とぞよろしく御願いいたします。



yorozuの感想 賠償金やローンでお金がなく知識も経験もなく、
一個人が大手ハウスメーカーとどう闘ったらいいのか
途方にくれている時、このHPをみつけ、どんなに
ありがたかったかわかりません。



山口 雅克 解説員の山口です
 相談者さんは優しい方ですね。合法的とはいえ、隣地への気配り
で心配をされていますし、隣人とのおつきあいを上手くして行きた
いとの気持ち、よく分かります。
 法的には日照を侵害していることはないのですが、その辺りの説
明をさしあげます。
 建物は先に建てたもの勝ちと言うことはないので、隣のマンショ
ンを建てた方も、自分の隣にも自分と同じような建物が建つことを
承知の上で建設しているのです。建築する時の通風日照等の確保は
自分の敷地内で確保することが大前提になっています。陽当たりが
欲しい人は、隣の敷地から離れて建てれば済むことなのです。です
からあまり心配をしないようにしましょう。

1:近隣からクレームがくるかもしれないことを想定するとなると
全ての家づくりでクレームの助言を行なうことになりますが、今回
の場合は一般的な近隣の慣習の範囲内ということで、そこまでは考
えていなかったのだと思います。

2:隣のマンションは日照権に触れることはないと思われます。地
域にもよりますが、日照がある程度必要と思われるところには法的
に日影規制がありますので、それをクリアしていれば日照で騒ぐ事
自体に無理があるからです。
あなたが隣人から日照権のことで請求などされることはないと思わ
れます。通常でない人が、騒いで無理な請求を行なうようなことに
なれば、それは設計上の責任と言うよりも、隣人の人間的な責任の
ような気がします。

3:ハウスメーカーとの打開策と言うよりも、近隣と仲良くお付合
いできる方法をみつけましょう。

 都市部のこのようなところでの日照や通風はお互い様ですから、
気を楽にされた方がいいと思いますよ。


志賀 隆行 解説員の志賀です。
日照権についてはマンション建設などでよく問題になる案件です
ね。通常は日当たりが悪くなったことに対して相談するケースが多
いですが、今回の相談者さんのように建てる側のパターンはめずら
しいです。近隣への配慮に行き届いた思いやりのある方だと推察し
ます。
さて、今回のケースは建築基準法上では以下の点で問題ありませ
ん。隣地部分の高さ制限について、日照を考えた北側部分の高さ制
限について(敷地の用途地域が1種低層住居、2種低層住居、1種中
高層住居、2種中高層住居の場合に限る)、影になる時間が基準以
下となるよう規制する日影規制について(2階建住宅であれば敷地
の用途地域が1種低層住居2種低層住居の場合に限る)。これらをク
リアしないと確認済証を受けることが出来ません。確認済証はすで
に下りている状態だと思います。また民法上でも隣地から50cm離れ
ていれば問題ありません。
ただ法的に問題ないといっても、相談者さんは心情的に「我が家
のせいで影を落とすのは申し訳ない」と感じてらっしゃるのだと思
います。現実的アドバイスとして、近隣クレームを避けるため、着
工前にハウスメーカー(できれば営業担当、設計者、工事担当)と
タオルなど粗品を持って、近隣あいさつを行われたら如何でしょう
か。何か言われることがあっても、プロとしてハウスメーカーが対
応するはずです。
日照権は大事なことですが、場合によっては直射日光は紫外線な
ど、意外と避けるものだったりします。また、誠意を持って近隣あ
いさつすれば、そのままスムーズにご近所付き合いに発展するかも
しれません。











栗原 健一
日照権については、昔、社会問題化した時期があり、その解決策として
法律(建築基準法)が改正され、いわゆる「日影規制」も新設されました。
その以前から、建築基準法では北側の隣接地に対する各種の高さの
制限が、その地域地域に応じて設定されていました。
「日影規制」は複雑な仕組みで、この規制をクリアするための建物の
形は、一つだけではなく、場合により建物を搭状にすれば高さは高く
できる等の現象も起き、形状を確定するために何回も試してみること
もあります。今ではコンピュータがありますので、比較的楽にできるように
なりましたが、建築士泣かせの仕組みです。
また、影の落ちる敷地の近隣の方々への説明も条例で義務付けられて
いることもあり、人によってはこの説明に納得してくれず、無理難題を
言われたこともあります。
相談者の方の「福岡県春日市○○町」一帯は、大部分が準工業地域、
第1種高度地区に指定されているようで、日影規制は設定が無いようです。
第1種高度地区は、高度地区の中でもっとも厳しい指定です。
業者は、建築基準法に適合した設計をしているとのことですから、概ね、
北側隣家への配慮はなされていると考えてよいと思います。
業者が適法に進めているとなると、この段階で設計・工事変更は、相談者
の負担になることになると思われます。
ただし、前述のように、法に従い合理的設計しても、クレームをつける
方がいないとは限りません。
近隣の方々への挨拶の際にどのような反応があるかを観察してみること
もよいのではないでしょうか?
また、春日市役所の建築課(無ければ都市計画課)に相談に行かれては
いかがでしょうか?市の担当者なら近隣の状況をある程度把握していて、
アドバイスをくれるかもしれません。

@消費者は素人なので、近隣からクレームがこないような家づくりにする
ためのアドバイスを消費者にする義務があると思いますが、いかがでしょうか?
 →  最善を尽くしてもクレームつける人がいますので、この点の法的解釈は
難しいところです。ただ、私たち建築士事務所では、当然、相談者が
このような心配をされないよう、コミュニケーションを撮る様に心がけて
いますので、結果としてこの業者は不十分だったかもしれません。

Aこの場合、法律上は問題がないので、その義務ははたしていることになりますか?
 →  法律上の問題がないから、建築士の義務を果たしているとは限りま
せんが、それを法的に追及することは大変かもしれません。
多分、法律用語で「善良なる管理者の注意義務違反」を問うことになる
と思いますが、なかなか大変でしょう。

B隣の日照権について触れるとこの土地が売れなくなるので黙っていたと思います。
この場合、消費者は請求された金額を言われるがまま支払って泣き寝入りするしか
方法はないのでしょうか。
 → まず、「隣の日照権について触れるとこの土地が売れなくなる」ということですが、
本当に売れなくなるのか、また業者がそのような意識を持っていたかと
いうこと証明できなければ、それを理由に争っても不利でしょう。
後者の証明は何かそのような発言をし、その記録などの証拠がないとかなり
難しいと思います。

Cなにか打開策があればアドバイスをいただけないでしょうか。
 → とりあえず、この地域でこのようなトラブルがあったかどうかを市役所に
お聞きにいかれてはいかがでしょうか。また、建築より法律の度合いが
強いので、法律専門家の無料相談などを受けてみてはいかがでしょうか。


荻原 幸雄



相談者お礼状
近隣を配慮した相談に感心します。
ご苦労様です。
法的な話は各解説委員の通りですが、必ずしもこれが全てではないところは
あります。景観や既得権など紛争と考える方には法的な問題に発展することは
多くあります。ただ、一般的にはそこまでなることはほとんどないとは思います。
志賀委員のように近隣挨拶は事前に行い簡単な説明をすることで近隣の反応を感じ取ることも
できます。法律を守っても人により「もっと離せ」とか「目隠しを付けろ」「窓の位置を変えろ」など
あることはあります。
そんな時に意外な内容の場合もあり、対処を設計者と話し合う必要があります。
対処すべきか?対処の範囲は?対処の方法は?費用負担は?などです。

日陰でも足場ができるともっと日陰になって苦情があったり、騒音が出て苦情があったり、
臭いとかいろいろなことが起きる場合もあります。
そんな時にこそ設計者や工事監理者、現場監督がいるので、よく話し合ってください。

先ずは近隣挨拶で感触をつかみ取ってください。

その後・・・




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NO. 1346
水抜き穴から流れ続ける水は問題ないか?
相談概要 [氏名] NN
[相談内容] 建売住宅の瑕疵
[居住住所] 横浜市
[職業] 会社員
[年齢] 45
[男性] on
[構造] 木造(在来工法)
[引渡し年月日] 西暦  2000  年 8 月  日
[何階建て] 2
[延べ面積m2] 120
[延べ面積坪]
[工事請負金額] 5000
[設計監理料] 0
[様態] 建売り住宅
[施工者] −
[設計図面は何枚もらいましたか?]
[工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか?]
[施工者名]
[販売会社名]
[設計者名]


相談内容
現  象:
家は階段状の新しい造成地の一番下にあります。道路に面した部分は駐車場となっており、その上に地盤があり家が建っています。
この駐車場の横(家の地盤の下)にある水抜き穴から、新築当初から水が常に流れ出ています。水抜き穴の下にある排水溝(地下)がつまり、排水溝口から水があふれるため、施工業者(作業は下請け)に対応を依頼したところ、排水溝が詰まっているため、地上に排水のための溝を掘ってもらいました。1ヶ月ほどすると、水抜き穴の下にある排水溝および新しくほった溝の入り口の金属製のフタが周りのセメントと固まりフタをとれなくなってしましまいました。

溝を掘った業者は、排水溝のつまりについては、地盤改良剤が流れ出て固まったのではないかと言っていましたが、建徳から10年以上経っているのに、未だに地盤改良材が流れ続けるものでしょうか。(地盤の中に水の流れはあると聞いていますが)また、澪を掘る際に、水抜き穴の中をきれいにしてもらったのですが、普段出ている水の量より多い水がしばらく流れ続けていました。水抜き穴もつまって水が地盤の中にたまることも心配です。











相手の意見:
施工業者は新築当初の水抜き穴からの水は原因がよくわからないといっていました。
階段状の造成地の一番下に位置するので、水がここに集まってくるのではとも言っていました。
下請けの業者は、上記のとおり、地盤改良剤が流れ出ているのではと言っています。

相談内容
水抜き穴から流れ続ける水は問題ないか。
排水溝のつまり、排水溝口のフタが周りの地面(セメント)と固まったのは地盤改良剤が原因なのかどうか。
水抜き穴が詰まって(地盤改良剤が原因か)地盤に水が溜まり不同沈下等、不具合を起こすことはないかどうか。
以上から施工業者に補償や対処を求めることは可能か(水の流出については新築当初から、相談はしている。)
よろしくご教示願います。



yorozuの感想 他に無料で相談できるところもなく、大変助かります。過去の相談事例も見ましたが、非常に事例も多く参考になります。
ぜひ今後も無料相談、相談事例の紹介を続けていただきたいと思います。




関口 啓介 関口です。

N.N様
原因がわからず不安ではありますね。
メール文中と写真の情報だけでは原因が特定できませんので、ここではあくまでも推
測となりますのでご了承ください。

1.排水溝フタまわりが固まったのは
考えられるのは、・カルシウムの溶出、・水和反応がされていなかったセメント剤の
流出、・地盤改良体が地下水脈などで削られ流れ出た
これらの可能性が考えられます。改良したばかりではセメントが溶出することは考え
られますが、10年経過した時点では通常では考えにくい現象といえます。

2.その場合の問題は
・カルシウムの溶出 経年劣化が考えられます。カルシウム含有量やphの検査で確認
できます。
・水和反応されていなかったセメントの流出 きちんと攪拌されていなかったことが
考えられます。ただそれが今になって流れ出るというのは、地盤になんらかの変化
(ひび割れ等)があったものと考えられます。地盤形状の変化でまずは確認できま
す。
・地下水脈による削り出し これの場合は削られた改良体がフタを固めるちからがあ
るかどうか可能性が低いです。水和反応していなかったセメント剤を削り出せば可能
性が疑えるかと思います。ただそちらもセメント剤の経年劣化を考えると低いかもし
れません。
これらを考えると、カルシウムの溶出が疑われます。

3.固めたものの成分を検査しましょう
排水溝のフタを固めたものの物性検査を行うことでその原因を特定できるのではない
かと思います。
特定できれば考えられる危険性も絞りこむことができます。
カルシウムの溶出の場合は、カルシウム含有量やph検査を行い、改良体の圧縮強度
試験などが必要かもしれません。

4.水抜き孔がつまる
地下水が溜まり土圧が高まります。場合によっては崩落倒壊の危険もあります。

以上から、固めたものの成分を検査して、それに見合った対処が必要と思われます。
あまりない事例だけに対応が適切に行われない場合は、信頼できる建築士や専門家に
入って頂くとよいかもしれません。














大内 彰
Q:今回の相談の現象が問題のあるのか?
A:水抜き穴から古結性のある液体が出続けることは三つの問題があると思います。一つ
は排水溝の詰まり。既に詰まって新たに設けた排水溝のフタにも古結し始めているという
ことですから、いずれ表面がふさがってしまうか下流で詰まってしまう可能性が高いので
問題ありです。二つ目は水抜き穴自体が詰まってしまい、擁壁で囲まれた部分の水位が上
昇しつづけ、いつか一気に崩壊してしまう可能性があることです。そして、もう一つは柱
状改良の施工不良が原因で固化剤と土が良く攪拌されていないことが原因だとすると、そ
の上に載っている建物が傾いたりする危険性があるということです。

Q:原因は地盤改良に使った固化剤なのか?
A:柱状地盤改良で土と固化剤が良く攪拌されないと固化剤が化学反応せずに残り流れ出
ることも考えられます。擁壁の裏込めに使う砂利に再生砕石(砂利とコンクリートを細か
く砕いたガラ)を用いていたためにコンクリートから溶け出した成分が水と反応して固結
した可能性もあります。または埋め戻しにコンクリートガラを使い、そのコンクリートか
ら溶け出した可能性も考えられます。
原因の特定は成分を分析することで絞られますが、特定できないかもしれません。が、問
題の切り分けは重要です。
再生砕石やコンクリートガラから溶け出した成分の影響であればが水が出続けている間は
擁壁の危険性は高くならないので排水をどう処理するか。誰が負担するのかを解決すれば
よいと思います。もしも地盤改良の施工不良による固化剤流出が原因であれば建物も擁壁
も危険な状態に移行しつつあることになります。前者と後者では対策が全くことなるので
問題の切り分けが重要になります。地盤改良とコンクリートに詳しい専門家に相談するこ
とをお勧めします。

そして最後に、
Q:施工業者に補償や対処を求めることが出来るか?
これは施工業者にそのどちらも求めることができるでしょう。

擁壁の水抜き穴から水が出なくなったら危険信号ですので注意して見ていてください。


荻原 幸雄
擁壁の上の家の写真がないのでどの程度擁壁から離れているか?
不明な点はありますが、解説委員の二人の考えで語りつくされています。

造成地で下の土地とのこともあり、常に地下水が溜まりやすい状況ではあります。
それが地盤改良時に天候が施工時に雨が降ったりすると地下水と溶けだし、回りにセメントミルクが広がり、
結果それが土に浸透したとも考えられます。
この場合は簡単に水に溶け流れ出すでしょう。当時の施工時の推測ですので、
一つの可能性を書かせていただきました。地面内部はもう見ることは困難なので、
推測しかないのも解決を難しくしていますね。

今の状況ではこれを放置すると穴が埋まり、雨水が出なくなる可能性があります。
そうなるとダムと同じ圧力が加わりますので、対処が必要なのです。


相談者お礼状


その後・・・




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NO. 1347
擁壁そのものの診断はどこに依頼すれば?
相談概要 [氏名] U.Y.
[相談建物予定地] 東京都渋谷区
[職業] 主婦
[年齢] 50代
[女性] on
[構造] −
[引渡し年月日] 西暦    年  月  日
[何階建て]
[延べ面積m2]
[延べ面積坪]
[工事請負金額]
[設計監理料]
[様態] −
[施工者] −
[設計者を選んだのは] −
[施工者名]
[販売会社名]
[設計者名]



相談内容
現  象:


相手の意見:


相談内容
70年程経っている大谷石擁壁のある古家付き土地を購入検討中です。
擁壁は高さ2m前後・長さ50m弱あり、擁壁上に6軒住宅が建っており、今回売りに出ている物件は公道から私道に折れた2軒目にあたります。

建築前に、持分(長さ6.8m)の擁壁をRC擁壁に作り直そうと、狭小地に向く工法を謳っている2社に見積もりをとりましたが、500万円・350万円と高額でした。工事は更地の時が費用も手間も一番かからず、多少費用がかかってもやっておくべきと言う思う反面、擁壁の一部を解体することで両隣りのお宅の擁壁へ影響が出るのではないかと言う心配もあります。

建築業者に相談すると、建築申請は地盤補強で許可がおりるので、擁壁はそのままでいいではと必ず言われるため、擁壁の造り直しはせず、地盤補強+既存擁壁の補強でも、擁壁下側のお宅への倒壊の心配も減り、両隣りのお宅への影響も少なく、費用面でも安心ではないかと思い始めました。

ただ、大変古い擁壁のため耐久性等先々の心配はどうしても残ってしまうため、擁壁そのものの診断をお願いできればと探していますが、どのようなところに依頼すればいいのか見当がつきません。もし信頼できる専門業者や機関等がありましたら、ご紹介いただけないでしょうか。よろしくお願いいたします。




yorozuの感想 検索サイトで貴HPの過去質問に辿り着きました。建築前に知っておきたい内容がたくさんあり、今後の参考になりそうです。




古賀 保彦 解説員の古賀です。

古い擁壁では構造計算がしていなかったり計算書が残っていない事が多いのですが、そのような場合は、擁壁にその保持能力以上の荷重がかかる事によって崩壊しないように注意が必要です。

大方の地域で共通していると思われますが、東京都でも建築安全条例に擁壁に関する規定があります。擁壁を横から断面で見て、擁壁の付け根からその水平方向を規準に30度※の角度で線を引き、その線よりも下に基礎底が位置するようにすれば建物の荷重が擁壁に直接かからないとする規定です。
建物が擁壁から離れる程に、角度の線は上の地面に近づきますが、2m÷tan30°≒3.47m離れると地面と交わります。一般的なベタ基礎の場合は基礎底が地面から深さが25cmありますので、1.75÷tan30°=3.1m離すと良い事になります。
敷地と建物の関係で、その距離が確保できなければ、その分基礎底が深くなっていきます。そうすると基礎工事にお金がかかる事や、擁壁付近は盛土している事が多い事から、基礎を深くしないで斜め線の下の支持地盤に到達する地盤改良や杭を使用する事が多いです。このような方法をとれば建物を擁壁に寄せる事ができます。

<建築業者に相談すると、建築申請は地盤補強で許可がおりるので、擁壁はそのままでいいのではと必ず言われるため、> というのは、そのような事情からだと思います。

以上は擁壁上側に建築する場合ですが、下側ではどうでしょうか。
前述の東京都安全条例では、安全性が確認できない擁壁の下側に建築する場合は、今度は擁壁の上側から30°※の線を引いて、その線から下にかかる建築部分は鉄筋コンクリート等にして擁壁が崩壊してもそれで受け止める構造にする必要があります。上側と同様に擁壁から離れる程その部分は低くなり、十分離す事ができれば必要なくなります。当方、以前に設計した事例ですが、道路より低くなっている敷地で擁壁の構造確認ができず、道路と建物の距離がとれなかったために、木造外壁の外側に鉄筋コンクリート壁を築造した事があります。

擁壁の外観を見て、石同士の目地の亀裂やズレ、膨らみ等がある場合は擁壁自身の崩壊にもご注意ください。
仮に外観上は健全でも、土質や当時の施工状況迄は分かりませんので、直近に建物が建つとどうなるか予測は難しいと思います。擁壁を作り直すか、離隔地盤補強・杭等の方法を取るか、離格距離を確保するか、の方法になるでしょう。
一般的な状況であればコストはその順に安くなると思います。

※角度は地質等によって異なります。




山口 雅克 解説員の山口です

 「建築申請は地盤補強で確認済証がでるので、擁壁はそのままでいいのでは」と業者が言うとありますが、建物本体は擁壁に影響のないような設計を行なえばいいと言う考えです。ただ、高さが2mを超える擁壁は確認申請を要する構造物となりますので、安全性の確認を求められるのではないでしょうか。
 高さが2m未満だったにしても、既存擁壁の安全性を建築確認申請図書の中に記載しなければならないと思います。そのためには、既存擁壁が安全であることを書面で記載する必要がありますので、構造専門の建築士に相談する事をお勧めします。












大内 彰
コメンテーターの大内です。
既存の擁壁の詳細が分からない場合は既存擁壁に新たな力がかからないように新しい建物をつくることが基本です。そのために杭を採用したり、柱状改良を行ったり、基礎を深くするなどの対策が採られます。それから既存擁壁の高さによっては安全に関する調査を行政から要求されます。行政に必要な調査など確認し、必要であれば建築士の紹介(閲覧)を受ける事もできるはずです。



荻原 幸雄
考え方はいろいろあります。これらの選択は構造にもデザインにも精通した設計者を選定することが先です。

1)擁壁は撤去し擁壁をRC(鉄筋コンクリート造)で造成する。
この場合は両隣の敷地の建物がどのように構築されているか設計者が判断する能力が必要。

2)擁壁は撤去し、建築的に一体とした建物とする。
この場合も両隣の敷地の建物がどのように構築されているか設計者が判断する能力が必要。

3)撤去しない場合で
擁壁に負担と掛けない杭などの設計で対処する。

4)撤去しない場合で
擁壁に負担を掛けない地下として掘削する。(この場合は現実的でなく、2)の方法を
採用することになります。味があった残したい場合などですね。

簡単に分けるとこんな感じですが、大切なのは施工者ではなく設計者の能力で差が出るということが基本になります。

わたしも以前、擁壁のやり変えで5mほどの擁壁をつくり変えましたが、大切なのは設計と工事監理です。
よい家を目指して下さい。


相談者お礼状


その後・・・




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NO. 1348
管柱の欠損の補修方法はありますか?
相談概要 [氏名] N.K.
[相談内容] -
[居住住所] 兵庫県川西市南花屋敷
[職業] 会社員
[年齢] 30
[男性] on
[構造] 木造(在来工法)
[引渡し年月日] 西暦 2013年 6 月  日
[何階建て] 2
[延べ面積m2] 108
[延べ面積坪] 30.5
[工事請負金額] 4000
[設計監理料]
[様態] 注文建築
[施工者] −
[設計図面は何枚もらいましたか?]
[工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか?]
[施工者名]
[販売会社名]
[設計者名]



相談内容
現  象:
家の引き渡し後の別の業者の話しなんですが、エアコン工事の際に一階の和室の管柱の半分ぐらい穴を空けでおります。
私としては修理を施工会社の現場監督の方にに見積り以来をしてるのですが、どんな修理方法が有るのかが分から無いので良い修理方法が無いか教えて欲しいです。また工期及び、費用的にはどれぐらいかかるのでしょうか?
外壁は吹付けで断熱材も吹付けでした。
また南面の壁で玄関、窓、問題の壁、窓となっており壁面が少ない事も有ります

すでに住んでいるので工期の短い物が良いです。
住宅性能評価をとっているみたいなので、図面と違う形になるなら剥奪と言われ、再申請で14万と言われいます。
柱の交換は工期が長く費用もかさみそうなので、私が白蟻被害に有ったみたいな補修方法(穴周辺部を切り取りピースをはめ貫通ボルトで止める)を提案したんですが現場監督の方は否定的でした。
住宅性能評価は諦めるにしても良い修理方法は無いでしょうか?


相手の意見:
エアコン工事は、住宅等の配線工事等をしている友達のお父さんがしてくれたんですが、860ミリのエアコンを図らず800とかってに解釈して無理矢理空けて行きました。
何の報告も無く、こちらが別件でエアコンを外して気付き問いただすと、報告忘れてた、間柱だから大丈夫と言い、こちらが管柱です。と言うと、柱の位置がずれて作られているからと言い訳をし柱は図面通りです。と言うと施工会社に先にスリーブを入れて無かったからこうなった。等を言いごねています。
費用回収もすんなり行くかも疑問です。

相談内容
修理方法と工期及び費用



yorozuの感想 相談出来るのは大変有難いと思うのですが少し怖いです。




山口 雅克 解説員の山口です

 戸建て住宅ではエアコン別途工事が多いですからこのような事故はままありがちですね。ご心配のことと思います。監理者がエアコン設置の位置確認の協力をできればよかったのですが。
外壁側の管柱ですからその上の荷重を支えていることは勿論、筋交が取付く柱かも知れませんね。補強の方法として3つのことが考えられます。まずは設計者にその柱がどのような役目(荷重負担)をしているのか下の項目を確認してもらいましょう。
1:なければないでよい柱だがバランス的に柱とした。
 (柱の上の桁や胴差が充分大きくて上の荷重を支えている。)
2:上の荷重(二階の床、屋根)を支えるために必要な柱。
3:筋交が取付いてる柱

 1の場合はそのままでもいいかも。2の場合は柱を入れ替えるか、横に同じ大きさの柱を取付ける。3の場合も2と同様だが、筋交の量に余力があるのならそのままにしてく。
 この程度の構造に無理があるものではない場合は住宅性能評価に影響はないと思いますが、このことは評価後の経過として記録しておいた方がいいと思います。

 相談いただいた情報から察するに、まずは設計者の知恵を拝借してから対応を考えた方がいいと思います。
 工事期間はかかるかもしれませんが構造上の問題ですから、しっかりとした改修を行なっておくべきでしょう。エアコンを取付けた人は逃げて廻るようですが、追いつめるようなことはしないで、ソフトに費用負担をしていただくように話しを進めましょうね。



津村 泰夫 解説員の津村です。

和室の管柱ということですが、いわゆる真壁で柱が見えているのに切ってしまったのでしょうか?大壁(柱が隠れている)かも知れませんね。どちらにせよ、図面も見ていませんが、その壁は耐力壁と見られますから、中途半端なつなぎ方ではなく柱そのものの交換が望ましいでしょう。
住宅性能評価を受けておられるということですので、きちんと設計者に相談して適切な補修方法の指示を受けるべきです。工期が多少かかろうが、あなたがこれから長年住むすまいですから、不安をかかえるような補修ではなく安心の住まいとすることが重要でしょう。
修理方法と工期及び費用については、現地確認しないと出来るものではありません。現地調査をご希望であれば調査の方にお申し込みを願いいたします。もっとも、本来は設計者に相談し、その指示で施工者に補修費を提示していただくのが筋です。











大内 彰
解説員お二人がアドバイスしているように、その柱がどういう役割を期待されている柱なのかで補強方法が変わりますので設計者に相談してください。
工事費の負担についてはNさんが発注した相手先が負うべきでしょう。



荻原 幸雄
木造の場合は後でエアコンシリーブは簡単にコア抜きできるので、費用面から量販店で購入取り付けることは多くあるようです。
ここで、注意しなければならないのは、今回のように柱や筋交いを切ってしまうことです。ですので、出来る限りは施工者にエアコンも設置費を払っても依頼した方がよいと思います。

設計者の立場ではエアコンと屋外機の配置に気を使います。
屋外機がダクトは美しくはありませんので、なるべく、見えない位置に配置します。
その場合当然、柱・筋交いの位置は避けるのは当然で、設計しているからそのような
ミスは起こしません。

それでもどうしても別途ぬする場合は施工者に穴開けスリーブ設置までだけでも依頼する方法があります。

管柱がどの程度の役割か?によって補修方法も対応も違ってきますので、設計者に相談するしかありません。

構造的に問題が無い程度の役割ならば、そのままでOKとなるでしょうし、柱をたすことになりかもしれませんし、
設計者に要相談ということになると思います。

相談できないのであれば他の建築士に図面を見せて判断してもらう方法もあります。
余計な出費になりますが、安心する方法で迅速対応してください。




相談者お礼状 この度は私の質問に答えていただき誠に有難うございました。
管柱ですが、筋交いが着いている柱です。
壁は大壁です。
本当は設計者とお話しをしたいのですが、現場監督としか話が出来て無い状態です。現場監督に柱の穴を見付けてもらいましたので、相手先に修理のため、横図面を書いて頂け無いかお願いしたのですが、設計が動くと有料ですと言われ、兄(建築士)に書いて貰ったりしています。
建築会社に見積り依頼をしているのですが、窓口が現場監督ですので直接お会い出来て無い状態です。
構造的に余裕が有るのかも聞けていません。
アドバイス通り出来るだけ早くお会いしたいと思います。
画像の貼り付け方が分からなかったので投稿出来てませんでしたのでお使い下さい。
素人なので図面に公開するとまずい物が写っていましたらご配慮お願いします。

この度は誠に有難うございました。
進展が有りましたらまたお知らせさせて頂きます。



その後・・・




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NO. 1349
天井の壁紙に黒いしみが浮いてきたのは?
相談概要 [氏名] S.M.
[相談内容] 建売住宅の瑕疵
[居住住所] 北海道帯広市
[職業] アルバイト
[年齢] 40
[女性] on
[構造] 木造(在来工法)
[引渡し年月日] 西暦 2011年 4月
[何階建て] 2
[延べ面積m2] 120
[延べ面積坪]
[工事請負金額] 1210
[設計監理料] 0
[様態] 建売り住宅
[施工者] 大工(工務店)
[設計図面は何枚もらいましたか?] 7
[工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか?] 0
[施工者名] M.K.建設
[販売会社名] M.K.建設
[設計者名] O.E.



相談内容
現  象:
入居から2度目の冬に画像のようなシミが2階の北側と2階西側の部屋に見つかる。カビ臭い等は無い。クロスが濡れている感じもない。天井からカビが生えるなんてことはあるのでしょうか??2階には、もうひと部屋ありますが、その部屋はシミは見当たらない。異常のない部屋との違いは24時間換気がついてるか付いていないか位である。異常の見つかった部屋は、換気が付いている。







相手の意見:
まだ連絡しておりません。

相談内容
アフターサービスの規準書に天井は2年と記載があるがこの場合は、補償が切れているので実費になるのでそうか?原因次第では補償して頂けるのか?

相談写真の説明文
1枚目(537)は、2階北側の寝室です。長さは30センチくらいで画像より黒々してます。
2枚目は、同じく2階の北側の部屋です。換気口からの距離60センチくらいで一直線に伸びてます。

3枚目は、西側の子供部屋で使用頻度はあまりないです。30センチほど離れて黒いしみが浮いてます。
4枚目は、同じく2階の西側子供部屋。換気口から約1メートルくらいでしょうか?

色の濃さは2部屋とも同じくらいです。
触っても濡れてませんしぶよぶよもしてません。




yorozuの感想 専門的なことが判らず業者に
言いくるめられないかと不安です。このようなサイトがあり勉強になります。




山口 雅克 解説員の山口です

 写真では解りづらいのですが、黒いシミはボヤッと長くあるように感じますがどうなのでしょうか。そうだとしたら天井のボードの継ぎ目に沿って発生しているのだと思われます。

 3年弱で出てくるとは早い気がしますが、室内と天井裏を換気やその他(ドアの開閉など似よる気圧の変化)で空気が行き来しているからです。ボードの継ぎ目に天井の下地が全て廻されているのでしたらこのようなことはないと思われますが、大工さんの中には板野縁(板状の木の天井下地材、幅7.5cmほど)を30cm間隔くらいで(本来は15cm間隔)一方向に張ってしまってる場合があります。
そうすると天井のボードと野縁の間が大きくなり空気が動きやすい状況になります。

 床壁の気密施工が天井よりもしっかりしてると天井からのみの空気の出入りが大きくなり、そこに空気中の微細なホコリが集中して黒く見えてきたのではないかと思います。
 換気扇がついている部屋なので、その換気扇の運転の仕方と空気の流れがどのようになっているのか、現地を確認する必要がありますね。写真もやや解り難いので、どなたか専門の建築士に現地を見てもらうのがいいでしょう。

 元々の設計図や仕様書などを含めた売買契約と現状が違うのであれば対応してくれるかもしれませんが、建て売りですから現状売買と言うこともあり、無償になるかどうかは難しいところです。販売者が今後のことも考えて対応してくれるといいのですが。














大内 彰
私の専門外なので、キチンとした解説は山口さんのを参考にして下さい。
写真で見てもあまり明確には分からないのでそれ程気にすることはないのかもしれません。もうしばらく様子を見ては如何でしょうか?
天井裏を覗けるといいのですが、近くにクローゼットや押入れなどないでしょうか?あればそこから天井裏を覗けるかもしれません。
お試し下さい。天井裏の配線コードの静電気で黒ずんできたということはないでしょうか、、、、?(素人的なコメントですみません)


荻原 幸雄
写真では明確なしみを感じ取れないので、反射でうまく映っていないようですね。

原因は屋根裏の状況をみないと断定できませんが、しみができるのはカビ・埃・材料のあく・施工時の汚れなど考えられます。

カビは夏と冬の結露・漏水などが考えられますし、ちょっとのことでしたら、直ぐ乾いたりして触ってもじめじめしているとは限りません。これはクロス内側にできるので拭いてもとれないでしょう。

埃は2階と屋根裏の温度差による静電気・空気の気圧差による吸い込みによるなど考えられます。
気圧差の場合はボードのジョイントの不備がありえそうです。
これはクロスの表面の場合は拭けばとれますが、内部に発生する場合も考えられるのでその場合はとれないでしょう。

施工時の汚れ(手あかや油など)は竣工時は気がつかないのですが、全体が少し汚れてくると汚れ度合いが違うので浮き上がってくる場合があります。

いずれにしても原因を突き止めて、対処する時期かもしれませんね。
仕上げは2年が保証期日であるのが一般的なので・・・。保証書をご確認ください。




相談者お礼状 先日はありがとうございました。
建築業者と連絡を取り見に来て頂いた来ました。
業者側の見解と屋根裏の状態について少々わかりましたので連絡させて頂きました。


状態。。。。。。(私は見てませんが業者の語るところによれば)
2か所ともに屋根裏に上がると断熱材が濡れており水がたまっていました。
掃除機で水を吸い出し酷いほうの部屋(北側寝室)には天井に穴をあけ改修するまで水が溜まらないようにした。
結果結露だそうです。


が、


ここからが問題というか原因です。

どこから結露したか。。。。。。
通常の生活をしていればあり得ないとの見解。

水がたまっていた周辺をみると
24時間換気システムの屋根裏を走る換気の配管部分を通常は断熱するのだが丸出しだった。
そのうえ
購入当時に外壁に風が強く当たると逆流し換気口から音がする旨を伝えたところ
外壁にカバーなるものをとりつけてもらったが相変わらず唸るような音がして改善しませんでした。

この2点が重なり

中からの湿度を排出できず。外からの冷気も逆流しぶつかり合い配管個所で結露を起こし水かでた。


長くなりましたが、【業者側の見解】です

今後換気システムの業者と話をし対策(改修工事)をとって頂くことになりました。
今のところ私どもには落ち度がなく金銭的な負担はなさそうですが
2階部分が使えず、物もかたずけなきゃならないという手間を考えると腹立たしいのが正直なところです。

写真が上手にとれずわかりずらい中
沢山の貴重な見解解説を頂戴し大変勉強になりました。
実は、外れ物件だったのでしょうか?大きな改修工事は3回目です。
今後も何があるかわかりませんので助かります。
本当に心づよかったですし今後も参考にさせていただきたいと思います。


御迷惑でなければ
この問題が解決しましたら、御連絡させて頂き悩まれている他の方の参考にして頂けたらと思います。


その後・・・




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NO. 1350
間地石積擁壁の将来の信頼性は?
相談概要 [氏名] I.H.
[相談建物予定地] 兵庫県明石市
[職業] 会社員
[年齢] 50
[男性] on
[構造] 木造(在来工法)
[引渡し年月日] 西暦    年  月  日
[何階建て]
[延べ面積m2] 143
[延べ面積坪]
[工事請負金額] 3400
[設計監理料] 0
[様態] 建売り住宅
[施工者] 建設会社
[設計者を選んだのは] 自分では選んでいない。
[施工者名] D建設
[販売会社名] 株式会社A
[設計者名] D建設



相談内容
現  象:


相手の意見:


相談内容
新築建売物件の購入を目の前に控えており、擁壁の評価について判断材料を求めています。
家屋は気に入っており、他の擁壁以外の部分も概ね気に入っていますが、今後20〜30年先までも含めた擁壁のリスクが看過できない場合は、冷静に判断し購入を諦めるべきと考えています。判断の材料(着眼点)を提供願えないかと思い、相談をさせていただきました。

【擁壁に関する情報】
1.昭和40年代に造成された中規模開発造成地
2.雛壇になっており、上側と下側に各4m前後の擁壁。上側擁壁の所有権は上側宅地の所有。下側の擁壁は今回購入を検討している物件の所有。
3.自然石による間地石谷積(練積み)擁壁。擁壁に関する検査済証や図面等、客観的に状態を判断できる情報を仲介業者経由で求めているが、どうも難しい様子。建築業者弁によると、建築士が建築可能と判断し、建築確認申請もされているため、問題ないとのコメント。
4.土地は丘陵を切り崩して造成しており、埋めてはいない。(仲介業者情報)
5.水抜き穴あり。擁壁の下には側溝があり、適切に排水がされているように見える。また、擁壁に水がしみ出している・コケが生えている等は無いように見える。
5.地盤調査済。9ポイント調査し、支持基盤まで4mのポイントが2か所ある他は1〜2mで支持基盤に到達。
6.家屋は下側擁壁ぎりぎりまで建築しているが、34か所全てに4.25mの柱状改良を入れており、擁壁には建物の負荷はかからない設計。(地盤改良工 施工報告書入手
済)
7.隣には、築30〜40年にはなるだろうという3階建て鉄筋コンクリート造りのマン
ションが建っており、同じく下側擁壁の際まで建築している。阪神淡路大震災の際も特に崩落等なかった。

【相談させていただきたい事項】
将来、自身や家族に負の資産を残さない様、間地石積擁壁の性格を正しく理解し、且つ自身の家屋、および下側家屋に損害を与えるリスクを正しく理解したいと考えており、以下をお教えいただけないでしょうか。(一般論でも可)
1.間地石積擁壁は経年劣化するものなのか。
2.すでに築後50年近くが経過していますが、今後どのようなリスクが考えられるのか。
3.そのリスクが実際に起こり得る可能性の程度(難しい質問ですが・・・)
4.対策コスト。特に下側家屋に与える損害を食い止める対策。
5.購入前の現時点で、リスクを極力回避するために出来ること。

多少のリスクや、通常の状態であれば起こり得る可能性が極めて低いリスクに対しては、神経質になる必要がないと考えていますが、理解しておくべき事は正しく理解したく、お手数ですがお力添えをお願い致します。




yorozuの感想 購入者側は「買い手」である点で強いように見えますが、
実際は様々な重要な情報を理解できないまま、人生を左右する重要な判断を迫られる
「弱者」の様に感じます。今回当HPを知れた事は、私にとってとてもありがたい事だと考えています。また、同じように悩まれている方の参考になれば、とても良い事ではないかと思います。




山口 雅克 解説員の山口です

 相談させていただきたい事項とは異なりますが、土地の分譲に関して以下のことに注意が必要なので敢えて書きます。(一般論でなくありがちなこととして聞いてください。)

3:「建築士が建築可能と判断し、建築確認申請もされている」
その建築士がどのような情報を元に安全だと判断し確認申請図面に安全だと書き込んだのか、建築可能とするために甘い期待感で書く人がいない訳ではありませんので、疑問が残ります。

4:「土地は丘陵を切り崩して造成しており、埋めてはいない」
まず考えられません。造成工事のポイントは、いかに場外へ土を搬出しないで造成を行なうかのコスト第一で設計する訳ですから、埋めたところがないとは虚偽があると思ってもいいでしょう。
半分削って残りの半分に盛り度を行なうのです。山中の道路の造り方と同じです。

5:「地盤調査済。9ポイント調査し、支持基盤まで4 mのポイント
が2か所ある他は1〜2mで支持基盤に到達。」
通常は建物の四隅と中央の5カ所なので、外の4か所は石や擁壁の基礎に当ったかでそのポイントが設計に使えなかったということでしょう。タマにですが、擁壁の基礎に当ったのを固い地盤があると勘違いするものもいます。調査か所が多いので丁寧だとは思います。

特に気になるところだけ書きましたので相談事項に解説します。
1.「間地石積擁壁は経年劣化するものなのか。」施工状況次第。
2.3.「すでに築後50年近くが経過していますが、今 後どのようなリスクが考えられるのか。」地震や地下水位の変動、雨水経路で全く緩まないことはないが、その程度は未知。
4.「対策コスト」擁壁側の4m下部から上の地盤を固 化材で固める。
コスト的に現実的ではない。
5.「リスクを極力回避する」昔から人が住み続けた土地を探 すのが
良いと考えます。

阪神淡路の震災では、昔からあそこは家を建てるのに適していないと言われていた所の建物は倒壊した事例が多いです。考古学会と建築学会で被害建物と考古地図を重ねるとほぼ一定の条件の所に合致しています。














大内 彰
相談したいこと、について順に。
1:間地石自体に経年変化はないと考えられ、その裏の地盤についても造成後40年程度経過しているのですでに落ち着いていると思われます。

2:周囲の地盤の状況に変化が生じると地下水の流れに変化が生じることがあるのでその影響が考えられます。また、地面にのる建物の重量が変化するとその下の地盤も影響を受けて変形する可能性があります。地面に載る建物の重量が変わると擁壁に掛かる力も変化するので擁壁の安全性も変化します。

3:わかりません。

4:擁壁に掛かる力を低減すれば擁壁の安全性が高まるので、柱状改良を施すのが有効と思います。コストは施工する量や施工条件によって変わりますが、少なくとも80万円以上はかかるのではないかと思います。

5:購入前の時点でできることは、周囲の敷地の状況を調査すること思います。実際に歩いて見ることや、ハザードマップで危険な地域に指定されていないか確認することなどでしょうか?

「擁壁に関する情報」の3について。間地石の擁壁が安全かどうかを正確に判断することは難しいです。施工状況や地盤の状況もわからないので判断材料が少ないためです。
確認申請書に「安全」だと書かれているのはそうしないと申請が通らないからということが強く影響していると思います。行政としては申請者が安全だと評価した書類を提出しているのでそれを担保として許可しています。建物本体の安全性の確認の方法については細かに決め、それに基づいて(またそれ以上に個人的な判断を含めて)審査していますが、擁壁については安全の確認方法は決められておらず、「安全」とした書類についての審査は行われません。

「埋土をしていない」「支持基盤の深さが違う」ことについて。
通常は傾斜地の場合半分は埋め戻しをすることが多いです。その埋土をしっかり締め固めながら施工すれば問題化することは少ないのです
がいい加減に埋め戻す事も多いので傾斜地の場合は注意が必要です
(ハンドオーガーなどの地盤調査によって埋土なのか地山なのか確認することができます)。直接基礎とする場合は支持層までの厚さと、基礎直下の地盤の固さによって不同沈下の可能性が変わるので注意が必要になります。




荻原 幸雄
相談者は冷静に購入を判断しようとしている点はすばらしいことだと思います。
多くの人が同じような新調査があれば「ババ」は掴まないのですが、現実は根拠のない理由で購入している人がほとんどです。

それくらいいい加減な判断で購入しているということで、紛争になることも多いのが擁壁です。

段差の敷地を購入することだけで、すでに平坦な敷地に比べて、リスクがあるということは承知しなければなりません。擁壁そのものが問題なくても、次にことはクリアーできないからです。
1)段差全体の崩壊が起きた場合は個別の擁壁の問題ではないことになり、予想を超える崩壊があり得る。
2)段差敷地は雪の時に交通困難になる場合がある。
3)大雨の時に地下水の流れが擁壁によりダムのような作用をすることがあり、水の出具合は考慮すること。
4)近隣の建設により地下水などが変わる可能性があり、永遠に一定とは限らない。
5)高齢化の中で斜路や階段のある敷地が将来の自分たちの欲する敷地なのか?

上記を承知で個別擁壁の判断があるということを理解しなければなりません。
しかし、現実の擁壁の判断は難しいのが現実です。それは次によります。
1)擁壁の形状などその当時の施工図や構造図などが残っていないことが多い。
2)どう施工されたのか不明である。(どこを、どのように掘削し、埋め土と盛り土の範囲が明確にならない。
3)地下水がどのように流れているのか?将来、どのようになるのか?予測がつかない。

以上から結論として
「擁壁の安全性の数量的根拠を評価できる材料がないので判断はできない。」となります。

しかし、何故、このような擁壁でも建築できるのでしょうか?
1)擁壁に力がかからないような設計をすれば問題はない。からです。
極論するとその擁壁を撤去しても建物が倒壊しないように設計すればよいということになります。
これはそのような設計をすれば問題は無いことになります。

しかし、上記でなく、「建築士が可能を判断」したことを確認期間に提出すれば
建築できるのも事実ですが、このような建築士の判断の根拠のない書面はあなたの命を軽視した判断なのでこんな建築士に命を預けてはいけません。実は多くのハウスメーカーは平気で「擁壁に亀裂などなく問題はない」と平気で判断しているバカ者が多く存在します。
営業を優先するとんでも建築士です。このような建築士にいいてください。「数値的根拠を示して欲しい」と返答できない筈です。よくわたしも不動産業者に「この擁壁の図面や
構造計算書を提示しなさい」と伝えます。「ありません。」とか「みんな建っている」とか
売ればようからいい加減な返事をします。なかには購入者にこっそり「大手ハウスメカーはみんな擁壁に問題ないとして建築していますよ。」ととんでもないことを言ったりしているようです。

擁壁について不動産業者の話は結局素人判断であることに注意してください。

行政も「建築士が可能を判断」すれば擁壁が崩壊しても建築士の責任で行政には責任を受けなくて
済みます。要するに建築士の判断もいい加減で、行政や確認機関の責任もない。という世界なのです。

守るのはご自分の判断的確で建築設計であなたの命を守ってくれる建築士を探すことが擁壁のある敷地には欠かせないことだと最後に書かせて頂きます。



相談者お礼状 貴重なアドバイスありがとうございました。

戴いたアドバイスを踏まえると、柱状改良を34か所施していること等建設業者は良心的な会社であるとの感想を持ちました。今回のような特徴的な土地に最大限の配慮を施していると感じられます。

当物件には何故か相当惹かれていたこともあり、擁壁の安全性について建築士の客観的な判断根拠をなんとか引き出したいという思いが強く、仲介業者に何回か働きかけましたが、最終的に漠然としたコメントしか引き出せませんでした。
また、何度も現地に足を運び擁壁を中心に目視チェックをしましたが、実は右隣の擁壁との継ぎ目で当物件側が5mm程浮いていることや、擁壁の角度がかなり急で軽く中段が膨らんでいるように感じられることから、断腸の思いで当物件を見送り、他の候補物件を選びました。
下側が道交法上の道路にあたらない私道で、万が一トラブルが生じると民事になるであろうこと、及び今後自身が年老いていく程(=妻も含めトラブルに対処する能力が低まる程)逆にリスクが高まることも、当物件を諦めた理由になります。

コメントに書かれているように、「周囲の家も皆同じだから大丈夫」「今まで何もなかったから大丈夫」という説明を私も聞きました。私も危うくそのようなあいまいな理由で自分(および家族)の今後を大きく左右する選択をしそうになりました。
最終的には当HPの相談や情報により冷静に考えることができ、別の選択肢を選び(今週末引越し予定)、今では良かったのではないかと感じています。

是非今後重要な選択を迫られている方々には、自分の身は自分で守る=具体的に考えて客観的な情報をもって判断することを意識していただき、後になって苦労される方が一人でも少なくなって欲しいと思います。
そのためにも、今後も引き続き情報のご提供を宜しくお願い致します。

取り急ぎ、ご回答いただいた御礼と、当相談案件の顛末をご連絡致します。
ありがとうございました。



その後・・・


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