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■■ 本当によくある建築相談 ■■

NO. よくある質問
1 専業建築設計事務所って?
2 見積書をもらったのですが一式○○○○円と書いてあるんですけど何故ですか?
3 何社かに建物の見積お願いしたけど、図面は違うし金額も違う。どう判断したら良いんでしょう。
4 手抜き工事が心配です。どうしたら良いんでしよう。
5 設計事務所の設計料って高いんでしょう?
6 現場監理者って現場監督のことじゃないんですか?
7 建売住宅を購入したけど疑問があるのですがどこに調査を依頼すれば良いですか。
8 土地を購入しようと思っているのですが、条件付きってどういうことですか?
9 今流行の木造3階建って本当に大丈夫?
10 設計士は建築士?
NO. よくある質問の解説
01 建築士と言う資格は単にそれだけで客観性を持っているものではありません。たとえば建設会社の現場監督も建築士を持ってますし、土木を業としている人も建築士をもつている人います。結局建築士と言うだけでは第三者として客観的に施主・消費者の為の判断が出来づらいと言う事が解るかと思います。

建築士の全登録者の中で建築設計・監理(施工会社には所属していない建築士)のみを業としている独立した建築士は1割り弱と言われております。この建築士事務所のみが専業建築設計事務所と呼ばれておりこの事務所こそが客観的な第三者足りうる情報をお届けできるものと思います。

欧米では設計事務所と言いますとこの100%専業建築設計事務所を意味します。と言いますのも欧米の建設会社には設計部と言うものは存在しないのです。設計・監理は設計事務所のみが行い建設会社は施工のみを行なうからです。民主主義のルールもここに生かされているわけです。

日本はもともと大工さんが木割りに基づいて簡単な図面をかき、矩計を起こし後は棟梁の頭に入ってるもので建設していたのですが、近代化に伴いそのまま建設会社組織となったため、いまでも設計施工なのです(勿論設計はやらない工務店もありますが)。これは日本の特殊事情もあり仕方のない事と言えます。勿論、大手建設会社の設計部の方々もすばらしい能力をもっておりますし、あくまでも、歴史上の特殊事情では在るのです。




02 八百屋さんで買い物をするときキャベツが1個幾ら、たまねぎは1個幾らと1個の単価が解るように建築の見積も1個の単価が幾らでその数量が何個だから幾らと金額が出ます。

専業建築設計事務所に依頼をすると、かなりの枚数の詳細な図面を書きその図面によって数社の建設会社に見積を依頼し施工会社を選定します。ですからこの見積書には単価X数量=金額となるわけです。

見積が一式○○○円とでるのはこの詳細な図面が無い為に、エイヤーと所謂経験にもとずくどんぶり勘定で決めているものと思われます。
この様な見積書ですと結局何かを抜かれても解らないわけですし、仕様(グレード)を落とされてもどうなのか全く解らずトラブルになった時どうしようもなくなります。裁判の資料にもなりません。
総額を決めて自分の所の利益を引き残りが実行建設費となるわけです。ですから建築の仕様は残りの金額なりのものとなるわけです。それでも合わない場合は見えない部分・素人には解らない部分(構造材などの大切な部分)の手抜きが起こるわけです。
本来は仕様を一つ一つ積み上げて実行予算を出しそこに工務店の経費と利益を載せて総額となるわけですが、これをするには詳細な図面が必要です。よく確認申請の図面をこの図面と間違っている方がいらっしゃいますがこれは法的なものをチェックするもので積算は出来ません。

結局一式○○○円の見積をだす会社はトラブルの道標と理解して下さい。
とは言うもののこの様な工務店・建設会社は非常に多いのも事実ですが。




03 結局図面が同じでないと比較するのは難しく、結局自分はどうしたいかを図面に反映させた一つの図面で見積を依頼する事が懸命であろうと思います。




04 これには第三者足り得る専業建築設計事務所に現場監理を依頼し、図面どおり建設する事を確認監視してもらう事です。建設にはこの監理者が大切な役目を果たします。不在ですと手抜き工事の温床にもなりかねません。




05 設計料はサービスと思っている方があるようですが、本当でしょうか?この世で無償のサービスが在るとしたらそれはボランティアのみでしょう。(このHPも相談はボランティアですが)設計者も人の子、家族もあれば生活もあります、たとえば建設費2000万の木造2階建ての設計・監理期間を7ヶ月とし一人の建築士が対応するとしましょう。設計に3ヶ月、監理に4ヶ月(監理の場合は毎日行くことは無いので、実質4ヶ月の工期でも2ヶ月とする)合計で5ヶ月でこの人の月給が税込みで25万とすると5X25=125万です。これは人件費でその他の経費を125万とすると合計250万円です。(これは概算で図面の内容によって金額は変わりますが)当然この費用は建設会社・工務店も同じです。しかし、そこから出てくる見積には設計料は無いか在っても3%(60万円)位でしょう。では実際に掛かる設計料はどこへ消えたのでしょう。実はその分が施工の金額として上乗せされているか、若しくはその費用の人件費しか掛けない(当然図面密度は薄く枚数も少ない筈です。その程度の図面では見積が積算出来るはずは無いのです。)です。結局は設計事務所に設計料を払っても総額では変わるものでは無いのです。
よく工務店に「設計事務所は設計料が高いから止めた方が良いですよ」と言われたと聞きます。これは私たちには「設計事務所を入れたらうるさくてしょうがない」と聞こえてしまうのですが。




06 現場監督は建設会社の社員で職人の手配や工事の品質を管理です。監理者は施主の立場に立ち施主の変わりに現場の品質を管理し、図面どおり施工されているかを監理するものです。
ですから、現場監督は建設会社の設計監理者は施主の立場にそれぞれ立っていますので、現場に対する認識が違うのです。




07 これは第三者たりうる専業の建築設計事務所に依頼して下さい。そして鑑定書を作成してもらい弁護士と相談してことにあたりましょう。




08 条件付きの土地とは土地を購入する時指定の業者と建築の請負契約書を交わす事を条件としています。通常3ヶ月以内に建築することが条件となっています。しかし、期間が短すぎる感じはいたします。後々問題が出てくる可能性が高くなります。




09 木造3階建ては違反建築が多くなっています。建築基準法で基準は非常に厳しいものになっていますが、これを2階建てと同様に考えて安易に建設している例が見かけられます。
市街地では土地も狭く細くなりがちで構造的にも非常に不安定であると言えます。今問題になっているのは風や振動による横揺れです。この程度で揺れては地震のときが心配です。




10 よくTVなどでは『設計士』という言葉で設計する人のことを呼んでいる場合があります。この設計士とはなんでしょうか?文字通り設計する人のことですが、それならば単に設計者でいいわけです。設計の後の『士』という用語は現代では「一定の職業、または資格のある人」という意味に使われております。建築士法上の資格者は『建築士』であり、設計士という言葉は存在しません。建築士が設計と工事監理ができる資格があるのです。

結論から言うと『設計士』という資格はないので、もしあなたが誰からか「この人は設計士です。」と紹介された場合は国家資格の建築士であるかどうか?確認する必要があります。

『設計士』という用語が利用されるのは現実の社会で建築士の業務である工事監理が蔑ろにされている風潮があるからです。『建築士』は先にの述べましたように設計と工事監理が業務です。設計はみなさんにはどのような行為かわかると思いますが「工事監理」ということを理解している一般の方は少ないのではないでしょういか?設計だけでは図面を描く行為です。しかし、それだけでは絵に描いた餅なのです。それが実際に工事に適切に反映されているか?それを建築主の変わりに工事監理する業務が建築士でなければできないのです。設計と工事監理が適切に行われてこそ、初めて『いい家』が手に入るのです。

この認識こそ皆さんが本当に『いい家』が手に入れられるかどうかの分かれ目だといえます。




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