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一般社団法人 建築よろず相談支援機構のインスペクション(調査・検査・診断)のご案内

インスペクションという言葉はまだ馴染みがない方も多いと思いますが、米国や英国はすでにシステムが構築されています。日本はやっと国交省が既存住宅インスペクションガイドライン検討会を設置し検討を重ねてきています。2013年度に策定されます。

さて、このインスペクションとは具体的にどのようなことでしょうか?先ずは実態からみてみましょう。貴方が中古物件を購入しようとしています。目的があって中古物件を探しているのです。その目的が例えば保育園設立だとします。予算的に土地と新築ではイメージしている規模は無理だと判断し、中古物件付土地建物を探しているとします。
日当たりOK・リフォームも含めた予算OK・駅も近い・住宅が多いと保育園には適当な物件が見つかりました。不動産屋さんには保育園をするための物件を探していると伝えてある。その中での物件。以前は1・2階は病院、3・4階は自宅として建てた建物でした。階段も2つあり、避難もOK・構造も鉄筋コンクリート造で耐火建築でもあり、火にも強くOK。物件は申し分ないと判断しました。

この物件ならば1〜3階まで保育園として利用すれば収支計算は合うと考えて、銀行の融資もOKとなったので、売買契約を実行しました。

次はリフォーム工事です。ちょっと知り合いの業者に依頼して、要望を簡単なメモや口頭で伝えたが図面作成はされないが、お付合いが長いので、単価一式の見積書だけだが、一千数百万円の依頼をした。工事請負契約書は特にない。

待ちに待った工事が終了し、驚いた。リフォームは言ったことがされていない、床が寒くて子供が冷たがる。など不満が続出、開園までには工事も全てが終わらない。まあ、何とか開園に漕ぎ着けた。

数か月経つと消防署の担当者が建物の避難確認検査に来た。外階段の避難階段が消防法に抵触して是正指導を受ける。また、「行政の建築指導課に行って、建築的に問題がないか?確認するように」とのアドバイスの通り指導課へ出向くと「用途変更の届け出が必要。その他の法適合確認も必要」と言われる。「貴方じゃ分からないだろうから、一級建築士に依頼して建物を見てもらって報告して」とアドバイスを受ける。順風満帆な船出の筈だったが・・・。

この構図からは買主は被害者のように見えますね。では、時間を戻してみましょう。どこで、何を間違ったのでしょう?

◇不動産業者は物件を紹介するだけ。

不動産取引では【現状有姿】という伝家の宝刀があります。隠れた瑕疵は瑕疵担保責任にて売主に責任が有りますが、目で見える、触れる、隠れていない現状のあるがままの姿は見ているのですから、「保育園目的は伝えている」と言っても、買主は階段の幅も高さも寸法を測らなくても見て、確認しているので、買主が現状を承知で購入したことになります。そのつもりは無くても・・。

◇施工業者は施工をするだけ。

設計施工一貫の業者もいますが、リフォーム専門業者は通常は建築士がいない場合も多く、建築基準法の法適合の確認なんかしません。施工業者の業務は請負った工事を終わらせるのが業務です。今回の問題は建築士がいないので設計図面がないのです。見積もりはその図面から積算するものですが、それがないということは絵空事の見積もりであるということになります。ですから、どこまで依頼したのか?何を依頼したのか?曖昧なままの口約束の契約となりました。

そのつもりは無くても・・。

◇建築設計事務所の一級建築士が何故不在なのか?

ここまでのことを整理します。不動産業者からすると、彼らの仕事は物件を仲介する事です。そして、仲介手数料を取ることが目的です。もし、ここに良心的な建築士がいるとして、この建物をインスペクションしたとしましょう。「この物件は建築基準法に照らして法適合としては二方向避難の適合した階段ではない。3階の用途が変わるので用途変更が必要であり、構造計算からやり直さなければならない。耐震補強工事が必要に成可能性があり、費用も増える物件である。」と答えるでしょう。そうすると、この物件は諦めて他の物件を探すことになります。建築士がインスペクションして、それにこたえる物件は少なくなるかもしれません。しかし、購入者の購入後に負担は減るはずです。不動産業者は収入のチャンスを逃すことになります。

リフォーム専門業者からすると、設計図面を客観的に描かれるし、法適合を持ち出すので「いいですよ。大丈夫ですよ。何でもやりますよ。」という理由にはいきません。また、複数業者の相見積もりをすることになり、適当な見積もりを出せなくなります。施工業者も建築設計事務所が入るのは彼らの仕事のどんぶり勘定的利益を阻害されるので、入れたくはないのです。

結論からすると、不動産業者も施工業者も建築設計事務所の建築士を入れたくはないのです。彼らからは永遠的に建築設計事務所の話はでないでしょう。

では、買主はどうすればいいのか?答えは明らかですね。買主自ら建築設計事務所の建築士に設計を依頼することです。買主が自分の利益を守り、安全安心な中古物件を手にするには建築士のインスペクションが重要であることが、分かりましたね。

◇インスペクションは何をするのか?

人間で例えると、私たちは健康を維持する為に人間ドックに入りますね。そして、一般健康診断のレントゲン検査・聴覚検査・視力検査・尿検査・便検査・血液検査・心電図検査・医者の聴診器や触診検査などを行います。結果が悪ければ、更に精密検査の内視鏡検査・超音波検査・CTスキャン検査・MRCP検査などを行い原因を究明します。

建物も同じです。人的被害により建築基準法の基準を下回る施工・設計による瑕疵・欠陥により漏水・結露の発生。その継続は腐食・錆・劣化という状況が重なり建築の寿命を短くします。また、法適合しないリフォームは構造的欠陥になっていることが多々あります。自然被害では台風・地震・シロアリなどにより劣化・風化・亀裂の増大により雨水漏水など深刻な事態に及ぶこともあります。こんな人間に関わった疲れた建築はどんなダメージがあるでしょう。それをインスペクションで検査診断し、悪い部位を是正することが大きな目的なのです。インスペクションとは健全な独立した建築設計事務所の建築士が客観的に調査診断し、苦しんでいる建築に愛を持って対処し、適切な処置をし、その後の建築の余生を明るいものにする行為なのです。

◇建築よろず相談のインスペクションとは?

床下に潜り、各部を検査する。 打診をし、劣化やジャンカの確認をしている。
亀裂の幅や長さを調査し、その原因を調査する。 シュットハンマーでコンクリートの強度を調査している。
必要によってはコアボーリングにてコンクリートを抜き取り圧縮検査にてコンクリート強度を確認する。 床の傾斜を確認しているところ。
コンクリート鉄筋の間隔・直径・かぶりなどを検査しているところ。 タイルを打撃し、タイルの浮き上がりの状況を調査しているところ。
第三者の工事監理依頼の場合の工事現場で生コンクリートミキサー車から抜き取ったコンクリートの検査をしているところ。 左から抜き取ったコンクリートを4週間後に圧縮し、コンクリート強度が設計強度を上回っていることを確認しているところ。
インスペクションにより欠陥・瑕疵が発見された例
漏水により土台・大引が腐食している。また、無料なコンクリート塊が存在する。 屋根裏の天井の断熱材が雑然となり、断熱効果が全くない手抜き工事である。
増築した外壁がまるで舞台の仮設のように、何の構造的知識もなく施工されている杜撰な工事である。 ダクトが潰れて、所要の換気量が取れない幼稚な工事である。
屋根の垂木の変形を木材の半端材で調整している施工で、最低な工事である。 屋根形状を変えたリフォーム工事だが、既存の瓦その間まで、形だけ家根の形状を作り替えた状況。こんなんでは強度も出ない悪質な工事である。
悪質リフォーム工事の典型例。屋根裏に過剰な金物設置、換気扇の設置で単に工事費用を吊り上げている工事。 悪質リフォーム工事で、床下に不要な補強金物・換気扇・束を多数いれて工事費を吊り上げる。
不同沈下した建物を水平にジャッキアップしているところ。 建物下ジャックアップ中。
建築よろず相談のホームインスペクションの特徴は豊富な経験から下記のリストの様な現象から、どの程度の構造的な疲労があり、どの程度の不具合が内存しているかを正確に推測できることです。木造・鉄筋コンクリート造・鉄骨造などお任せ下さい。

【屋外】
基礎:ひび割れ・欠損・鉄筋露出・浮き・蟻道・換気口・染み
外壁:ひび割れ・欠損・浮き・隙間・腐食・白華現象・汚れ・剥離
シーリング材:ひび割れ・剥離・漏水・変色
屋根:ひび割れ・欠損・剥離・変色・コケ・腐食・隙間・浮き・漏水
雨樋:破損・変色・脱落・ひび割れ・金物不良
軒裏:ひび割れ・欠損・浮き・剥離・割れ・漏水・樋・金物
バルコニー:防水層の剥離・漏水・手摺状況

【室内】
壁面や構造仕上げ材:亀裂・剥れ・腐食・カビ・割れ・寄れ・浮き・剥れ・ひび割れ
床仕上げ:亀裂・寄れ・割れ・剥れ・腐食・カビ・変色・磨耗・浮き・床鳴り
天井:剥れ・亀裂・寄れ・腐食・カビ・ひび割れ・欠損・垂れ
階段:沈み・きしみ・傾き・床鳴り
建具:動作不良・反り・変形

【床下】
土台・床組:部材・接合部割れ・腐朽・発錆・木材含水率確認
基礎:立上りひび割れ・鉄筋爆裂
基礎:底盤・基礎立上りひび割れ・鉄筋爆裂・防湿層・腐食・漏水
束:緩み・浮き・腐食・固定
その他:災害履歴・漏水跡・火災跡・蟻害跡

【小屋裏・天井裏】
梁桁・小屋組:接合部割れ・金物の不足・緩み・腐朽・発錆・木材含水率確認
天井裏:木材接合部割れ・金物不足・ボルト緩み・腐朽・発錆・漏水

【設備】
キッチン:給水量不足・漏水・封水確認・換気動作確認
洗面:給水量不足・漏水・封水確認
浴室:給水量不足・漏水・封水確認
トイレ:給水量不足・漏水
給湯機器周辺:漏水・電気温水器確認・漏水
最終枡:堆積物・蓋廻り隙間
火気使用室の火災報知器確認
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